Promo Bunga KPR Rendah, Apa Betul Menguntungkan ?

  • March 13, 2017

Di koran, sebuah bank pemerintah menawarkan promo bunga KPR rendah 5%. Bunga pinjaman ini jauh dibawah bunga pasaran. Namun ternyata setelah kami menelitinya lebih lanjut, program ini tidak menguntungkan. Kenapa ?

Kita semua mungkin kerap menemukan promo bunga KPR yang bombastis di media massa. Salah satu contohnya, terpampang di koran terbesar, bank pemerintah menawarkan: “Bunga 5% untuk kredit KPR di developer yang kerjasama dengan bank tersebut”.

Bunga KPR ini sangat menarik.

Karena di pasaran, bunga KPR paling rendah sekitar 6% sd 7% dan umumnya bank menjual di 8% sd 9%.

Tapi, jangan keburu girang. Kita perlu kritis menanggapi penawaran yang tampaknya fantastis ini.

Jenis Bunga KPR

Jenis bunga KPR terdiri dari bunga fix dan bunga floating.

  • Bunga fix berarti selama periode tersebut tingkat bunga tetap dan cicilan tidak berubah.
  • Bunga floating berarti tingkat bunga berubah-ubah mengikuti kebijakan bank yang didasarkan pergerakkan tingkat bunga di pasar.

Dalam prakteknya, bank menetapkan cicilan dengan bunga fix selama beberapa tahun, lalu setelah masa bunga fix selesai, bank merubah perhitungan cicilan dengan bunga floating.

Catch-nya, bunga floating itu lebih tinggi dari bunga fix.

Artinya, setelah bunga fix berhenti, peminjam akan membayar cicilan pinjaman lebih besar karena bunga floating yang lebih tinggi.

Kembali lagi ke promo bank tadi. Apakah promo ini menguntungkan ?

Anda perlu tahu dulu bagaimana skema bunga KPR yang diterapkan bank tersebut. Untuk itu, kami datang ke cabang bank dan menanyakan bagaimana skema promo bunga 5%.

Penjelasan sales bank sebagai berikut:

Bunga 5% adalah bunga fix yang berlaku selama dua tahun. Setelah 2 tahun, bunga fix itu akan berubah menjadi bunga floating yang meningkat menjadi 13%”.

Artinya apa ?

Anda hanya menikmati bunga 5% selama 2 tahun. Setelah itu, bunga 5% akan berhenti dan bunga naik menjadi 13%. Estimasi kami cicilan Anda akan meningkat secara signifikan setelah tahun kedua.

Kaget, kan ?

Bisa dibayangkan, Anda yang selama ini menikmati bunga 5%. Tanpa disangka, setelah masa bunga fix selesai, cicilan naik hampir 100%.

Di dalam iklan promo bunga KPR, penjelasan soal kenaikkan bunga setelah 2 tahun ini, tidak disampaikan secara gamblang.

Calon pembeli akan dengan mudah berasumsi bunga 5% ini selama masa kredit. Kenyataannya tidak.

Jadi, Anda harus berhati-hati membaca penawaran promo bunga rendah.

Apa Hal Peminjam Wajib Perhatikan

Apa yang perlu diperhatikan calon nasabah KPR ketika melihat promo bunga KPR ?

#1 Masa Bunga Promo

Ini yang perlu Anda tanyakan ke bank. Berapa lama masa bunga promo tersebut ?

Jangan berpikir bahwa bunga promo berlangsung sampai masa kredit selesai.

Umumnya, yang kami perhatikan, bank hanya menerapkan bunga promo paling lama 5 tahun. Itupun untuk bunga yang relatif tinggi. Sedangkan, untuk bunga yang jauh dibawah pasar, maksimum bank memberikan 2 tahun saja.

#2 Berapa Bunga Setelah Masa Promo

Karena singkatnya masa bunga promo, yang paling penting bagi Anda sebagai peminjam adalah berapa tingkat bunga KPR setelah masa promo selesai.

Persoalannya, seringkali informasi ini tidak secara jelas dicantumkan dalam promo. Anda harus mencari tahu.

Dalam prakteknya, bank menerapkan beberapa skema setelah bunga promo selesai, yaitu:

  • Bunga fix tetap berlanjut, namun dengan tingkat bunga fix yang naik. Misalnya, setelah masa bunga promo 5% selesai, bunga naik ke 7% yang fix selama 3 tahun ke depan.
  • Bunga fix hanya beberapa tahun, lalu setelah itu berubah ke bunga floating. Bank biasanya menerapkan skema ini untuk bunga fix yang rendah, sehingga kemungkinan peminjam akan ‘kaget’ karena lonjakan cicilan di tahun dimana bunga fix sudah selesai.

Sebelum memutuskan ikut dalam program promo, sebisa mungkin Anda memastikan berapa bunga KPR yang akan digunakan setelah masa promo selesai.

Untuk mendapatkan info tersebut, Anda perlu datang langsung ke cabang terkait dan menanyakan ke marketing KPR. Info di dalam promo biasanya kurang lengkap.

Bunga KPR

Kesimpulan

Banyak bank melakukan penawaran bunga promo KPR. Promo bunga ini tentu kabar baik buat Anda yang ingin memiliki tempat tinggal dengan cara kredit.

Namun, penelusuran kami menemukan pentingnya calon nasabah meneliti dengan cermat sebelum ikut dalam program bunga promo. Perhatiakan syarat dan ketentuan secara teliti.

Semoga bermanfaat !

2 Responses

  1. yeye

    salam Pak Rio,

    sebelumnya terima kasih atas bantuannya.

    awalnya saya akan beli rumah secara cash.
    Developer memberi simulasi:
    harga jual sebelum PPN 354.545.455
    diskon 7.17% 25.414.882
    PPN 32.913.057
    total harga jual 362.043.630
    biaya2 (proses bank, BPHTB, notaris, BBN) 17.956.529 (pembulatan: 18 jt)
    DP 362.043.630
    Total kewajiban saya (DP + biaya2) 380.000.159
    harga all in 380.000.159

    Tapi jadinya saya akan KPR syariah.
    Developer memberi simulasi:
    harga jual sebelum PPN 354.545.455
    diskon 0% 0
    PPN 35.454.545
    total harga jual 390.000.000
    KPR 332.000.000
    biaya2 (proses bank, BPHTB, notaris, BBN) 42.467.763 (pembulatan: 42,5 jt)
    DP 58.000.000
    Total kewajiban saya (DP + biaya2) 100.460.763
    harga all in 432.467.763

    bank memberi simulasi:
    administrasi 3.320.000
    biaya akad 400.000
    cek sertifikat (3 kali) 750.000
    APHT & pendaftaran & PNBP 2.250.000
    SKMHT (2 kali) 600.000
    peningkatan ke SHM 1.500.000
    asuransi jiwa 6.176.196
    asuransi kebakaran 501.280
    1 kali cadangan angsuran yang diblokir 4.471.961
    Total kewajiban saya 19.969.437 (pembulatan: 20 jt)

    pertanyaan:
    1. wajarkah bila saya minta diskon minimal 7.17% seperti diskon cash? atau diskon bisa lebih besar karena harga all in KPR juga lebih besar?
    2. di simulasi developer, biaya2 cash 18 juta sedangkan biaya2 KPR 22,5 juta (biaya2 developer 42,5 juta dikurang biaya2 bank 20 juta). bukankah seharusnya biaya2 baik cash maupun KPR sama 18 jt karena item2nya pun sama?
    3. di simulasi bank, apakah biaya akad, cek sertifikat (3 kali), APHT & pendaftaran & PNBP, SKMHT (2 kali), peningkatan ke SHM adalah item2 biaya notaris? apa tidak overlapping karena item2 biaya notaris juga ada di simulasi developer?
    4. item2 biaya manakah yang bisa dihapus atau nominalnya diturunkan?
    5. mohon analisis lain bila ada

    terima kasih banyak Pak Rio

    Reply
    • admin

      1. Ini tergantung developernya. Cash lebih disukai, maka biasanya diskon lebih besar
      2. Beda. Biaya KPR lebih besar krn ada asuransi dan pajak
      3. Tanya ke bank-nya utk detail biaya
      4. Provisi dan Notaris

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ikuti berita terbaru Duwitmu.com!