Pilih KPR Syariah atau Konvensional? Mencari Cicilan Murah saat Bunga Naik

  • January 25, 2014

Cicilan KPR Anda naik? Jika ya, ada alternatif, yaitu KPR syariah, yang menawarkan cicilan tetap selama masa kredit, melindungi Anda dari fluktuasi bunga kredit seperti sekarang. Simak KPR syariah mana yang paling menguntungkan, hasil dari survei berbagai bank.

Beberapa bulan ini, banyak yang galau dengan cicilan KPR.

Naiknya bunga acuan Bank Indonesia (BI) berimbas kenaikkan bunga (baca disini mengenai Kenaikkan Suku Bunga KPR), yang menyeret naiknya cicilan kredit rumah. Mau tidak mau keuangan keluarga ikut terganggu, apalagi harga – harga barang di pasar juga sudah merembet naik.

Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR & Excel untuk Menghitung Cicilan KPR  – klik disini.

Menghadapi situasi ini, selain mengetatkan ikat pinggang keuangan rumah tangga, salah satu yang bisa dipertimbangkan adalah KPR Syariah.  Meskipun Indonesia mayoritas berpenduduk muslim, penetrasi pembiayaan rumah secara syariah masih kecil. Belum banyak yang tahu, apalagi ingin mengambilnya.

Apa itu pembiayaan rumah secara syariah? Bagaimana perbedaan dan keunggulan KPR syariah vs konvensional? Mana KPR syariah terbaik, yang menguntungkan, murah dan paling bagus. Mari kita simak.

Perbankan Syariah

Perbankan syariah dalam kurun waktu satu tahun terakhir tergolong tumbuh cukup pesat, khususnya pada bank umum syariah (BUS) dan unit usaha syariah (UUS) yang mendominasi aset perbankan syariah. Ini sejalan dengan upaya agresif Bank Indonesia (BI) mendorong perbankan syariah.

Aset perbankan syariah meningkat per Oktober 2013 (tahun ke tahun) menjadi Rp.229,5 triliun. Bila ditotal dengan aset BPR Syariah, maka aset perbankan syariah mencapai Rp.235,1 triliun.

Market share perbankan syariah dalam peta perbankan mencapai ± 4,8% per Oktober 2013 dengan jumlah rekening di perbankan syariah mencapai ± 12 juta rekening atau 9,2% dari total rekening perbankan nasional serta jumlah jaringan kantor mencapai 2.925 kantor.

Dari sini terlihat, meskipun tumbuh pesat, porsi syariah masih kecil dibandingkan bank konvensional. Padahal, banyak manfaat dan keunggulan pembiayaan dengan skema syariah.

KPR Syariah vs. Konvensional

Salah satu jenis pembiayaan dalam perbankan syariah adalah kredit untuk kepemilikan rumah.

Apa bedanya pembiayaan perumahan syariah dengan KPR konvensional?

Dari sisi persyaratan kredit, tidak ada perbedaan antara KPR syariah dan konvensional. Semua persyaratan, seperti permintaan dokumen dan proses kredit, sama antara keduanya.

Dulu memang pernah aturan BI soal Loan To Value (LTV) – prosentase jumlah pinjaman terhadap nilai jaminan – untuk syariah lebih ringan dibandingkan konvensional, sehingga dengan nilai rumah yang sama pembiayaan syariah bisa memberikan plafond kredit yang lebih tinggi. Namun, saat ini perbedaan aturan tersebut sudah direvisi, LTV antara syariah dan konvensional sudah tidak berbeda lagi.

Yang berbeda antara KPR syariah dan konvensional adalah cara perhitungan kewajiban. Tidak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan syariah, seperti dalam skema kredit di bank konvensional. Jadi tidak dikenal istilah bunga murah atau rendah dalam KPR syariah.

Simak penjelasan perhitungan bunga di Cara Perhitungan Bunga KPR Konvensional.

Syariah menggunakan sistem bagi hasil. Nilai pinjaman syariah adalah nilai pembelian rumah plus margin.

Bank memberitahukan berapa margin yang akan diambil oleh bank dan dibebankan kepada nasabah. Dan yang paling penting, margin itu dibeberkan di muka, saat awal kredit, dan tidak berubah selama masa kredit.

Ada beberapa jenis skema pembiayaan rumah syariah, namun skema yang paling banyak diadopsi adalah  Jual Beli (skema Murabahah).

Dalam skema Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp 150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp 150 juta dibagi 60 bulan (5 tahun) = Rp  2.5 juta.

Bagaimana cara perhitungan margin syariah? Bank sudah menentukan besarnya margin, yang biasanya berbeda – beda sesuai jangka waktu pinjaman.

Untuk melakukan simulasi, Anda tinggal menentukan ingin berapa lama mengambil pinjaman KPR.

Misalnya, tabel dibawah ini menunjukkan besarnya margin berdasarkan jangka waktu. Katakan mengambil pinjaman selama 5 tahun, margin bank adalah 6.24% per tahun; sementara 4 tahun, margin lebih rendah di 6.16% per tahun.

Margin KPR Syariah

KPR Syariah

Perhatikan bahwa makin panjang masa pinjaman, makin tinggi margin. Artinya, makin lama meminjam, makin besar porsi bagi hasil yang harus dibayarkan ke bank.

Ini terkait besar kecilnya risiko buat bank.

Makin lama pembiayaan diberikan, makin besar kemungkinan nasabah tidak membayar tepat waktu. Untuk mengantisipasi hal tersebut, bank membebankan margin yang lebih tinggi. Ini semacam kompensasi risiko.

Tingkat margin ini adalah hal yang wajib dilihat ketika membandingkan KPR syariah. Besar kecilnya margin menentukan cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan.

Margin vs. Bunga KPR

Apa efeknya buat yang mengambil pinjaman rumah dengan cara perhitungan margin dan bunga KPR?

Perbedaan itu terdapat dalam cicilan pinjaman. Singkatnya, dengan pembiayaan syariah, cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan jumlahnya tetap,  sama sepanjang masa kredit.

Sementara, KPR konvensional menawarkan cicilan tetap hanya pada 1 sampai 3 tahun di awal kredit. Setelah itu, bank menggunakan bunga mengambang, yang besarnya mengikuti kondisi pasar, sehingga cicilan bisa berubah – ubah setiap saat.

Sepengetahuan saya, dalam KPR konvensional, penawaran cicilan tetap paling lama, hanya maksimum 5 tahun oleh KPR BCA dalam program fixed & cap. Diluar KPR BCA, ada bank lain, seperti KPR CIMB Niaga dan KPR BII, yang pernah menawarkan cicilan tetap 5 tahun, namun program cicilan tetap di bank ini sudah dihentikan ketika bunga meningkat di akhir 2013.

Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?

Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin keuntungan bank sudah dipatok di awal saat perjanjian kredit. Jumlah keuntungan atau margin untuk bank sudah disepakati sejak awal.

Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating) tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, bisa tinggi, bisa pula rendah.

Tidak Tepat, KPR Syariah Mahal

Keberatan yang paling kerap dilontarkan adalah cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional.

Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?

Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing – masing jenis KPR adalah sebagai berikut:

  • KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua sampai tiga tahun pertama yang kemudian diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan meningkat menjadi Rp 6.4 juta karena bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang (flexible rate).
  • KPR syariah. Dengan menggunakan skema Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar adalah Rp 6.3 juta selama masa kredit.

Dari hasil perbandingan ini, Anda bisa melihat bahwa dalam masa awal kredit, yaitu 3 tahun pertama, cicilan dengan kpr konvensional memang lebih rendah, Rp 5.7 juta vs. Rp 6.3 juta. Namun, ini yang perlu digarisbawahi, setelah masa bunga tetap selesai, menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang menjadi lebih tinggi dibandingkan cicilan tetap KPR syariah, Rp 6.4 juta vs. Rp 6.3 juta.

Cicilan KPR Syariah vs Konvensional

KPR Syariah

Bukankan perbedaan kedua cicilan KPR syariah vs konvensional sebesar Rp 100 ribu terlihat kecil? Ingat, ini perbedaan setiap bulan dan jika mengambil total masa kredit 15 tahun masih ada 12 tahun lagi (atau 144 bulan) sampai masa kredit selesai.

Dari sini terlihat bahwa kesalahpahaman muncul karena melihat cicilan hanya di masa awal, saat cicilan konvensional masih rendah akibat menggunakan bunga tetap, tetapi tidak melihat cicilan setelahnya yang meningkat dengan perubahan ke bunga mengambang.

Tentu saja, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang bisa berubah setiap saat. Sehingga ada kemungkinan cicilannya bisa lebih rendah ketika bunga turun.

Namun, data historis bunga KPR selama ini menunjukkan bahwa bunga mengambang selalu lebih tinggi dari bunga tetap. Skenario yang dijelaskan diatas adalah hal yang paling umum terjadi.

Survei Margin KPR Syariah

Bank syariah mana yang menawarkan margin paling kompetitif? Dimana cicilan syariah yang paling murah?

Untuk mencari yang termurah di tahun 2013, saya melakukan survei ke beberapa bank syariah beberapa waktu yang lalu. Bertemu dengan marketing maupun customer service di masing – masing bank tersebut. Saya menanyakan berapa cicilan untuk pembelian rumah sebesar Rp 500 juta untuk periode pinjaman selama 10 tahun.

Hasilnya terangkum dalam tabel dibawah ini.

Perbandingan Cicilan KPR Syariah

KPR Syariah

Bisa dilihat dalam tabel diatas, cicilan per bulan dan margin dari masing – masing bank. Antara bank yang satu dengan yang lain, cicilan KPR syariah berbeda tidak terlalu signfikan.

Ini menunjukkan ketat dan kompetitifnya persaingan KPR syariah saat ini.

Yang menawarkan cicilan tetap terendah adalah KPR BNI Syariah. Kemudian diikuti oleh KPR Bank Mandiri Syariah dan BRI Syariah.

Terlihat dari data ini, bank syariah BUMN cenderung menawarkan cicilan tetap yang lebih rendah. Yang lain seperti KPR syariah BCA dan Muamalat masih lebih tinggi cicilannya.

Namun, hasil perbandingan ini perlu dibaca dengan dua catatan berikut, yaitu:

  1. Data untuk perbandingan ini diambil beberapa saat yang lalu, sehingga sangat mungkin kondisinya saat ini sudah berubah. Untuk mengetahui informasi paling akurat, Anda sebaiknya menanyakan ke bank langsung. Informasi ini lebih ditujukan untuk memberikan gambaran umum kondisi cicilan diantara bank syariah.
  2. Dalam memutuskan mengambil pinjaman dari suatu bank, besarnya cicilan hanyalah salah satu faktor. Banyak faktor lain yang perlu dipertimbangkan, seperti biaya KPR, proses pengajuan pinjaman. Anda sebaiknya melakukan evaluasi dengan mempertimbangkan faktor – faktor lain ini.

Jika ingin tahu soal biaya KPR, simak Mana Biaya KPR yang Bisa di Nego.

bunga kpr

Keunggulan dan Kelemahan KPR Syariah

Yang pasti, alasan agama paling banyak digunakan dalam memilih pembiayaan syariah. Namun, diluar alasan itu, saya juga melihat berbagai pertimbangan ekonomis dalam pembiayaan syariah dibandingkan KPR konvensional.

1. Keunggulan KPR Syariah

Sejumlah hal yang menjadi keunggulan sebagai berikut:

  • Menawarkan Kepastian. Anda tidak perlu pusing cicilan yang naik karena cicilan di KPR syariah jumlahnya tetap sampai masa kredit rumah selesai. Saya melihat keluarga yang harus struggling setiap tahun dengan kenaikkan cicilan KPR sementara pendapatan atau gaji mereka tetap. Jika Anda memliki pendapatan yang tetap, misalnya sebagai pegawai, cicilan tetap akan mengurangi masalah dari kenaikkan bunga.Dalam situasi ketidakpastian, saat bunga naik dan cicilan meningkat, belum lagi harga – harga yang biasanya ikut melonjak, cicilan tetap akan meringankan beban keuangan Anda. Tidak ada beban tambahan dari kenaikkan cicilan KPR. Keuangan keluarga Anda akan lebih mudah dikelola dengan cicilan yang tetap karena Anda tidak berhadapan dengan fluktuasi suku bunga setiap tahun. Ada kepastian disana yang membuat pikiran nyaman.
  • Pelunasan dipercepat tidak dikenakan denda. KPR syariah tidak membebankan denda seperti KPR konvensional sekitar 5% dari sisa pokok, jika nasabah melakukan pelunasan dipercepat. Misal, pokok pinjaman yang belum lunas adalah Rp 200 juta. Untuk melunasi, Anda harus membayar paling tidak Rp 200 juta plus 10 juta (5% dari 200 juta) untuk dendanya, diluar biaya – biaya lainnya. Jumlah denda yang cukup besar. Jika Anda memang berencana melakukan pelunasan dipercepat suatu saat nanti, kesempatan bebas denda dari syariah patut dijadikan pertimbangan.

2. Kelemahan KPR Syariah

Kelemahan skema KPR syariah sebagai berikut:

  • Hilang kesempatan menikmati cicilan rendah jika bunga turun. Tentu saja, dengan memanfaatkan cicilan tetap, Anda kehilangan kesempatan menikmati turunnya bunga kredit. Dalam beberapa tahun kemarin, 2011 – 2013, ekonomi Indonesia mengalami penurunan bunga kredit yang cukup signifikan. Implikasinya terasa ke suku bunga KPR. Kondisi ini tidak dapat dinikmati oleh nasabah KPR syariah yang terlanjur mengikat perjanjian kredit rumah dengan cicilan tetap. Namun, itulah ‘biaya’ yang harus dibayar untuk mendapatkan kepastian cicilan setiap bulan. Dalam ekonomi, ada yang disebut dengan istilah ‘no free lunch’.
  • Tingginya denda keterlambatan. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam KPR syariah adalah tingginya denda keterlambatan. Denda ini harus Anda bayar jika cicilan bulanan dibayar terlambat. Jumlah denda dengan pembiayaan syariah lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional.Saya mengalaminya sendiri. Denda keterlambatan pinjaman syariah saya mencapai Rp 400,000 per bulan dan jumlahnya tetap. Di bank syariah lain, saya mendapatkan informasi bahwa denda mencapai 5% dari cicilan bulanan. Jumlah denda ini relatif tinggi dibandingkan KPR konvensional yang umumnya menetapkan denda di kisaran 1% dari cicilan bulanan dan sifatnya proporsional terhadap jumlah cicilan. Ketika memilih pinjaman syariah, saran saya perhatikan berapa denda keterlambatan yang dicharged oleh bank. Meskipun terlambat membayar adalah hal yang sebaiknya dihindari.
  • Lama pinjaman maksimum 15 tahun. Lebih pendek dibandingkan KPR konvensional yang bisa memberikan masa pinjaman lebih panjang sampai 20 tahun. Misalnya KPR BTN. Kenapa ini saya anggap tidak menguntungkan? Dalam pembiayaan rumah dan tanah, yang nilai jualnya cenderung naik (ingat perkataan Mark Twain, ‘Tuhan hanya menciptakan dunia satu kali’), kenaikkan nilai rumah umumnya lebih besar dibandingkan kewajiban yang harus dibayar ke bank. Sehingga makin panjang masa kredit, makin besar selisih antara kenaikkan nilai rumah dan margin yang bisa dinikmati. Seandainya pun, Anda gagal membayar pinjaman, nilai rumah sebagai jaminan lebih tinggi dari nilai pinjaman, sehingga masih ada selisih keuntungan yang Anda bisa dinikmati.Namun tidak sedikit orang yang ingin kreditnya segera lunas. Apapun jenis kreditnya. Punya hutang dianggap menjadi beban.

Demikian kelebihan dan kekurangan pembiayaan menggunakan KPR syariah. Ini bisa jadi bahan pertimbangan Anda ketika memilih cara pembiayaan pembelian rumah. Jika terpikir ingin memindahkan kredit KPR konvensional  ke KPR Syariah, bisa membaca artikel over kredit rumah untuk mendapatkan pandangan mengenai seluk beluk prosesnya.

Saya melihat KPR syariah adalah alternatif pembiayaan yang seyogyanya Anda lihat dan jadikan bahan pertimbangan. Diluar alasan religius, banyak manfaat dari skema pembiayaan syariah.

Simak berita terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan agar bisa mengambil atau membayar cicilan KPR dengan lancar.

Artikel lain soal Keuangan:

GRATIS Survei Bunga KPR – Paling Murah Di Bank Mana

116 Responses

    • admin

      Terima kasih sudah berkunjung. Semoga berguna. Ya mudah – mudahan KPR Syariah bisa sampai 20 tahun, atau bahkan lebih lama lagi. Salam.

      Reply
    • Sutarno

      Pengalaman KPR

      Saya kredit KPR tahun 2008. Akad dengan pokok 208 juta dan bunga 242 juta (bunga 12% fix efektif atau 7,75% fix flat per tahun selama 15 tahun). Cicilannya 2,5 juta per bulan. Saya lihat perbandingan utang pokok dengan bunga tidak proporsional. Angsuran awal, bunga sangat besar sedangkan pokoknya kecil.

      Saat ini, saya sudah mencicil selama 7 tahun. Jadi uang yang sudah saya setor ke bank adalah 2,5 juta x 12 x 7 = 210 juta. Ternyata pokok utang saya masih 150 juta. Berarti pokok utang yang sudah saya bayar sebesar 208 – 150 = 58 juta. Bunga yang sudah saya bayar selama 7 tahun adalah 210 – 58 = 152 juta. Berarti bunga yang saya bayar 152 / 58 = 262% untuk 7 tahun. Ini setara dengan 262% / 7 = 37%. Gila bener. Padahal harusnya 7.75% per tahun nya. Perbandingan bunga dengan pokok yang tidak proporsional menyebabkan kenaikan bunga dari 7,75% menjadi 37%. INI GILA. KPR seperti ini lebih mahal dari KTA mana pun !!!

      Gila bener. Perbandingan bunga dan utang pokok yang tidak adil sangat merugikan nasabah. Ini berarti nasabah harus membayar bunga per tahun lebih besar dari yang disepakati. INI ADALAH KECURANGAN.

      Sistem yang adil adalah persentase bunga dan pokok harus sama dari setiap angsuran dari tahun ke tahun. Jika perbandingannya adil, maka utang pokok yang sudah saya bayar adalah (208 / 450 ) x 210 = 97 juta. Sehingga utang pokok saya tinggal 208 – 97 = 111 juta. Berarti saya dicurangi sebanyak 150 – 111 = 39 juta selama 7 tahun. INI GILA.

      WASPADALAH. Saya dicurangi oleh perbankan. Bagaimana dengan ANDA?

      Dan ingatlah. Perbandingan antara bunga dan pokok yang tidak adil ini tidak pernah disebutkan oleh bank manapun. WASPADALAH…WASPADALAH

      Reply
      • admin

        Saya tidak setuju jika perbandingan skedul pembayaran bunga dan pokok tidak pernah disampaikan oleh bank sejak awal. Saya pribadi mengambil KPR beberapa kali dan saya melihat dan harus tandatangan di skedul pembayaran bunga dan pokok tersebut. Dalam skedul pembayaran yang saya tanda tangani terlihat jelas bahwa porsi bunga lebih dulu dibayar dibandingkan porsi pokok hutang. Jika tidak setuju dengan pola pembayaran tersebut, nasabah bisa mundur dan mencari bank dengan pola pembayaran KPR yang fair menurut calon nasabah.

        Kemudian cara menghitung bunga ditengah tenor seperti yang dijelaskan dalam comment ini justru tidak fair karena seharusnya yang dihitungkan adalah saat tenor selesai. Berapa total bunga dan berapa total pokok hutang.

      • john

        Ya namanya hidup di negara kapitalis. Ya begitu. Yang punya duit jadi raja. Yang ngutang ke raja silakan meratapi nasib.

  1. indra

    thanks om, sangat bermanfaat buat saya yang mau kredit rumah. Yang saya tanyakan, apakah kita bisa memilih sendiri bank/jenis KPR nya atau sudah ditentukan developernya?

    Reply
    • admin

      Terima kasih sudah berkunjung. Pilihan KPR dari bank mana pada dasarnya terserah nasabah. Namun, KPR yang sudah bekerjasama dengan developer, biasanya punya kelebihan, seperti promo bunga dan proses yang lebih cepat. Salam

      Reply
  2. nugroho

    dari artikel yg pernah saya baca untuk bunga annuitas/efektif jika dilakukan pelunasan d percepat secara berkala, (misalnya angsuran 1jt/bln dan tiap 6 bulan sekali kita bayar angsuran 6jt.) akan sangat mengurangi total pembayaran rumah di akhir masa kredit.
    klo tanggapan mas admin tentang cara ini gmn mas? apa kelebihan dan kekurangan pelunasan di percepat secara berkala?
    terimakasih atas tanggapan nya.

    Reply
    • admin

      Terima kasih sudah berkunjung. Anda harus cek ke Bank dulu, apakah pembayaran cicilan berlebih seperti ini dapat mempercepat pelunasan. Ada bank yang menerima pelunasan dipercepat dengan cara seperti ini, tetapi banyak pula bank yang tidak menerima. Pastikan dulu dengan bank Anda. Karena jika banknya tidak menerima, Anda akan rugi karena kelebihan pembayaran tersebut akan disimpan di tabungan yang bunganya rendah sekali. Semoga bermanfaat.

      Reply
  3. Ikayusniaa

    terimakasih byk atas penjelasannya,, sangat bermanfaat. salam kenal, senang bisa membaca artikel ini

    Reply
  4. nur rachmad

    Trims infonya,saya akan ambil rmh dgn kpr syariah..semoga lancar,amin

    Reply
    • admin

      dalam properti, semakin panjang kredit semakin baik karena properti harganya naik terus. Ini terutama nilai tanahnya. aset yang harganya naik akan baik dibiayai dengan kredit jika kenaikkan aset lebih tinggi dari bunga kredit. sejauh ini, pengalaman saya, kenaikkan harga properti diatas bunga kredit per tahun. jadi buat saya kredit 20 tahun lebih baik. salam

      Reply
  5. rahman

    terima kasih artikel nya sangat membuka wawasan syariah untuk lebih meng-global

    Reply
    • admin

      terima kasih. sama – sama. semoga membantu mengambil pilihan keuangan yang terbaik. salam.

      Reply
  6. fauzan

    terimakasih ya untuk artikelnya, sangat bermanfaat untuk wawasan yg ingin berKPR

    Reply
  7. Gula

    Artikel yang bagus 🙂 Apakah syaratnya harus min. 2th masa kerja? Saya PNS kemenkeu yang baru 1th kerja, apa sudah bisa mengajukan KPR? Trims

    Reply
    • admin

      Secara umum, aturan KPR di bank mensyaratkan pengalaman kerja min 2 tahun. Tapi itu aturan umum.

      Selalu bisa ada deviasi atau pengecualian terhadap persyaratan KPR. Ajukan saja ke beberapa bank, siapa tahu bisa dapat pengecualian.

      Bisa juga dengan menambah uang muka, sehingga bank bisa melonggarkan aturan KPR.

      Reply
  8. irma

    Artikel yang mencerahkan.. alhamdulillah sy juga ambi KPR syariah di Bank DKI Syariah setelah survey bank-bank sana sini dan saat 2011 Bank DKI syariah yang kasih margin paling rendah. Mohon dicek untuk DKI Syariah saat ini ya…semoga ada pencerahan..

    Reply
    • admin

      Terima kasih masukkannya. Ini bisa jadi input untuk update margin KPR Syariah berikutnya. Salam

      Reply
      • Fitria

        Dear admin
        Terima kasih untuk berbagi informasi mengenai KPR syariah
        Kalau untuk margin kpr btn syariah saat ini apakah terhitung rendah?

  9. yeyhe

    Di daerah sy,kredit kpr yg plg murah di muamalat,trs syariah mandiri,bri sangat mahal..tp knp klu buat PNS kok d persulit?apa emang PNS tdk boleh ambil KPR di bank syariah?krn alasany PNS sering pindah tugas.sampai saat ini sy msh bingung amnil KPR d bank mana.

    Reply
    • admin

      Coba cek dengan bank pembangunan daerah biasanya mereka punya kerjasama untuk pns.

      Reply
  10. dikha

    apakah saya bisa meminjam uang 200 jt di bank mandiri syariah dengan penghasilan 5 jt/bln.jika bs kira cicilan perbulannya brp? terimakasih

    Reply
    • admin

      Cek ke bank untuk tahu berapa cicilannya karena saya tidak tahu bunga di bank berapa, jangka waktu yang Anda akan ambil dan jenis pinjaman yang akan diambil apa.

      Reply
  11. Arzaqi

    Terima kasih Admin atas tulisannya..
    Berarti sekarang yang paling murah marginnya adalah BNI Syariah ya?

    Reply
  12. Hadi

    Artikel yang sangat informatif sekali. Terima Kasih. Saat ini saya sudah mengambil KPR di salah satu bank swasta syariah. Yang membingungkan saya adalah cicilan KPR sejak Juli 2014 naik (memasuki tahun ke-4), sedangkan di artikel di atas disebutkan bahwa salah satu keunggulan dari KPR Syariah adalah kepastian cicilan. Mohon pencerahannya, admin.

    Reply
    • admin

      Memang ada KPR Syariah yang cicilannya tidak tetap. Ada beberapa skema KPR Syariah. Tapi umumnya KPR Syariah memberikan cicilan tetap. Pastikan dulu sama bank-nya sebelum mengambil pinjaman.

      Reply
  13. aya

    Mas klo peghasilan 2jt gak mungkin bgt kayanya buat ngambil rmh . Bunganya tinggi2 bgt 🙁

    Reply
  14. Ika Koentjoro

    Tabungan, investasi dan hutang aku selalu pilih yang syariah biar lebih berkah. Pengen ambil KPR BCA syariah, sayang belum semua daerah ada. termasuk daerahku. Dan, sampai sekarang bank konven yang belum aku lepas hanya BCA. Itu pun hanya untuk transaksi keluar masuk uang.

    Reply
  15. erisa kiswardani

    Mas, boleh tau atas nama siapa web ini dibuat? soalnya saya harus mencantumkan referensi dalam artikel tugas saya, sebelumnya teima kasih

    Reply
  16. yudi susanto

    Mau tanya, saat ini saya ikut kpr di bri syariah dan rencana akan melakukan pelunasan dipercepat, saat akan melakukan pelunasan katanya sisa outstanding sy tinggal di kalikan saja jumlah angsuran denan sisa bulan, sy kpr 15 tahun dan sudah jalan sekitar 3 tahun, kalo memang perhitungannya berarti sama aja jalan normal donk, bahkan pelunasannya lebih besar dr pinjamannya…. Apakah memang begitu ? Katanya petugasnya prinsip mudarabah memang begitu

    Reply
    • admin

      Seharusnya tidak begitu karena yang harus dilunasi hanya pokoknya saja. cara perhitungan yang disampaikan tersebut menghitung pokok plus bunga karena dalam cicilan ada komponen pokok dan bunga. Coba tanyakan sisa pokoknya berapa sekarang. Itu ang seharusnya dilunasi plus nanti ada dendanya.

      Reply
      • arifin

        Klo Sy coba kutip penjelasan mas ttng kpr syariah

        “Ada beberapa jenis skema pembiayaan rumah syariah, namun skema yang paling banyak diadopsi adalah Jual Beli (skema Murabahah).

        Dalam skema Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp 150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp 150 juta dibagi 60 bulan (5 tahun) = Rp 2.5 jt”

        Menurut sy dr penjelasan mas diatas tdk ada lg istilah bunga atau pokok pinjaman krn dr awal akad sdh sepakat bahwa pinjamannya 150 . Krn kita membeli rumah denag cara dicicil ke bank seharga 150 jt dnga masa pinjaman 5 tahun dan cicilan 2,5 jt/ bln klo seandainya sdh jalan satu tahun (2,5jtx12=30jt) dan ajan dilunasi yg berarti yg dibayar 120 jt. Krn sejak dr awal memang pinjamnya 150 jt bkn 100 jt lg.

  17. imron

    saya berencana mau ambil rumah dg harga rp 457.470.000,-.sekarang sudah keluar dari bank konvesional SP3K saya dapat maksimum kredit 352.750.000,- dengan jangka waktu 240 bulan suku bunga 10.50%.angsuran per bulan rp 3.571.400,-yg saya tanyakan kalau saya minta 15 tahun bisa g?karena kalau saya hitung” jadi besar banget harganya.mohon penjelasan .

    Reply
    • admin

      Bisa saja Anda minta jangka waktu 15 tahun, tapi implikasinya cicilan jadi meningkat. yang perlu dipastikan apakah dengan cicilan yang meningkat gaji Anda cukup (max biasanya bank minta cicilan 30% dari penghasilan).

      Reply
  18. fsed

    Mas admin… bisa menjelaskan mengapa ada kejadian seperti ini di bank syariah..
    berita ini saya kutip dari kompas.com
    ===========================
    Surat Pembaca
    BANK MEGA SYARIAH
    Bank Mega Syariah Merugikan Nasabah
    SELASA, 14 DESEMBER 2010 | 09:45 WIB
    Saya adalah seorang nasabah Bank Mega Syariah. Pada bulan Februari 2009 saya mendapatkan tawaran pinjaman. Dengan bapak Ibnu. Saat itu saya tidak begitu tertarik karena sedang tidak membutuhkan pinjaman. Akan tetapi karena kegigihan dan janji-janji manis yang diberikan akhirnya saya terbujuk juga untuk mengajukan kreditnya. Proses sangat cepat tidak sampai 3 hari. Hanya saja agak aneh kok saya tidak diberikan perhitungannya yang jelas dan selalu dijanjikan bahwa perhitungan sedang dibantu untuk ditawarkan ke pusat. Nanti akan segera disusulkan yang penting untuk segera tanda tangan dulu dinotaris. Akhirnya setelah saya tanda tangan akhirnya dari pinjaman Rp 250 juta yang saya ajukan dana cair Rp 243.7 juta. Potongan Rp 6.3 juta. Saya proteskan dan komplain jawabannya hanya ringan, “maaf itu ketetentuan dari pusat dan tidak bisa rubah.” Ini saya merasa ditipu karena kalau memang biaya sedemikian mahal kenapa tidak diinformasikan didepan ? Akhirnya secara terpaksa saya telah tanda tangan saya menjalaninya pinjaman ini dengan berat hati. Dan saat 6 bulan kemudian akan saya lunasi saya diberitahu kalau mau dilunasi (setelah berminggu-minggu minta pelunasannya juga dipersulit) keluar angka Rp 246 juta. Bagaimana bisa saya telah mengangsur Rp 9.8 juta x 6 bulan ternyata pinjaman saya masih lebih mahal dari uang yang saya terima? ini rentenir atau bank Syariah? Singkat kata singkat cerita tidak jadi saya lunasi. Hanya saja per bulan agustus 2010 saya benar-benar akan melunasinya. Saya membutuhkan 3 bulan sampai november 2010 untuk bisa mendapatkan rinciannya dan diinformasikan kalau mau dilunasi harap mengajukan surat supaya dapat potongan. Akhirnya setelah surat kami kirimkan dan kami mendapatkan jawaban kalau kami bisa mendapatkan potongan dengan total pelunasan Rp126 jutaan dari Rp 137.4 juta. Keanehan makin berlanjut di bulan desember 2010, no HP marketing nya yang sekarang Pak Luluk menjadi sangat sulit untuk dihubungi. (karena bapak Ibnu telah tidak bekerja di BMS lagi). Dan ketika akan benar-benar saya lunasi dibulan desember sekarang diinformasikan kalau untuk bulan Desember tidak ada potongan karena akan penutupan buku! Bagaimana bisa sebuah bank melanggar ketentuan yang telah dikeluarkannya sendiri? Apakah bisa nasabah dipermainkan seperti ini dan dirugikan seperti ini? Sadarkah bapak ibu kalau saya mendapatkan bunga 24% pertahun? Apakah cara kerja Bank Syariah seperti ini? Mengatakan tidak ada bunga tetapi ribha ketika dikonversi menjadi bunga menjadi 24% ? Kepada siapa saya harus mengadu? Kepada siapa saya harus meminta tolong? Bapak Luluk sudah tidak pernah mau menerima telepon kami dan berkecenderungan menghindar. Apakah semua Bank Mega Syariah memang begini cara kerjanya? Apakah memang ini cara anda mendapatkan keuntungan perusahaan? Yang kami inginkan hanyalah melunasi pinjaman dan menagih janji Bank Mega Syariah untuk memberikan potongan. Karena memang hak semua nasabah di Bank seluruh Indonesia bahwa pelunasanan selalu akan ada potongan bunga. Apakah khusus bank Mega Syariah tidak ada potongan sama sekali? Benar benar sangat merugikan nasabah.

    Ridwan Raharjo
    Grogolsari 06/02 Juwangen Purwomartani Kalasan
    Jogjakarta 55571

    Reply
  19. Toto

    Dear Admin..
    Saya berencana untuk mengambil KPR sekitar 250 juta dan masih menimbang-nimbang untuk mengambil di bank konvensional atau syariah. Jika mempertimbangkan faktor bunga flat/mengambang, estimasi kenaikan suku bunga dan juga jangka waktu kredit, kira-kira lebih ringan menggunakan bank yang mana (konvensional/syariah) jika lama kredit hanya 5 tahun.

    Apakah kita bisa mengetahui margin KPR (bank syariah) sebelum mengajukan permohonan kredit ke bank tersebut?

    Reply
    • admin

      kalau tenor pendek, bank konvensional lebih baik karena mereka ada bunga fixed selama 1 sd 2 tahun, yang biasanya lebih rendah dari bunga KPR syariah. Bunga konvensional akan lebih tinggi dari bunga KPR syariah ketika masuk ke bunga floating setelah masa bunga fixed selesai.

      Margin bisa diketahui dan bahkan itu dijelaskan dalam tabel angsuran yang tersedia di marketing KPR Syariah.

      Reply
      • Toto

        Terima untuk responnya.

        sepertinya jika jangka waktu kreditnya “hanya” 5 tahun masih sulit ya untuk memprediksi lebih ringan menggunakan yang mana. karena jika anggap saja 2 tahun menggunakan bunga tetap, masih tersisa 3 tahun lagi dengan bunga floating (yang cenderung terus naik serta tidak bisa diprediksi).

        saya cenderung untuk mengambil KPR syariah karena memang tidak mau pusing dengan naik turunnya suku bunga (jika ada) dan karena di tempat saya akan membeli rumah, KPR syariah “lebih mudah” cair dibanding melalui bank konvensional. hanya saja karena saya mematok max kredit 5 tahun, sempat terpikir juga untuk mencoba melalui bank konvensional. hanya saja saya ternyata ga pinter prediksi-memprediksi kemungkinan naik turunnya bunga setelah masa bunga tetap habis… huehehehehe.

      • admin

        Tidak ada yang bisa memprediksi pergerakkan suku bunga ke depan secara akurat. jadi kalau memang ingin kepastian cicilan, kpr syariah memang pilihannya.

  20. cendia

    Mau ty tentang kpr bank syariah apa bs digunakan untuk membiayai pembelian rumah second?
    Apakah pembelian rumah second lbh susah disetujui krn kalau rumah baru ada kerja sama antara pihak developer dengan bank. Sedangkan rumah second kita harus swadaya mencari bank nya. Mohon sarannya. Terima kasih

    Reply
    • admin

      KPR Syariah bisa untuk rumah second. Rumah second tidak sulit selama dokumen lengkap, yaitu SHM dan IMB. Pihak bank akan melakukan appraisal (penilaian) atas harga rumah.

      Reply
  21. ainul basyarah

    saya berencana mau ambil rumah seharga Rp.462.000.000 di bank Syariah.untuk biaya admin.notaris dan lain lain saya tanyakan ke bank kira kira 25 jutaan, apakah benar pa untuk biaya tersebut?

    Reply
    • admin

      saya tidak bisa dijawab karena tidak tahu detilnya. Minta saja rincian biaya tsb ke bank. Kemudian lihat komponen biaya mana yang besar dan bisa dinegosiasi dengan bank.

      Reply
  22. jati

    Dear admin
    mohon pencerahannya, saya ambil kredit BTN dgn pokok hutang 294jt selama 15th.
    angsuran flat selama 2 th sebesar 2.8jt.
    tahun depan tepatnya bln mei angsuran flat berakhir
    dan klo saya hitung dgn suku bunga skrg 14%, angsuran saya jadi 4jt/bln

    Yang ingin saya tanyakan klo itu saya take over ke syariah menguntungkan ato tidak ya utk masa skrg.

    Reply
    • admin

      Harus tanya ke syariah, dengan sisa pokok Anda nanti, kalau dimasukkan ke syariah cicilannya jadi berapa dan bandingkan dengan anggsuran suku bunga fleksibel.

      Tapi, selain perbedaan cicilan, satu hal yang membedakan di syariah adalah ketenangan pikiran karena kita tidak perlu pusing-pusing lagi setiap bulan menanti cicilan naik atau turun (cicilannya tetap di Syariah).

      Reply
  23. fitri

    setelah saya baca, KPR Syariah memang lebih menenangkan..saya punya cicilan KPR di BTN 250.200.000 flat 2 tahun 2.360.00..sekarang sudah bulan ke 29 cicilan..bulan ke 25 cicilan menjadi 3.285.250..setelah direview mending ambil KPR syariah dengan cicilan tetap dr awal..dr pengalaman nasabah yg pernah punya cicilan KPR BTN…bunga mengambang rata2 naik selama masa cicilan…

    Reply
  24. ahmad

    Apakah Syariah juga menetapkan denda keterlambatan pembayaran? Bukankah denda itu termasuk riba?

    Setelah akad dengan bank selesai namun terdapat komplain pada saat serah terima rumah, apakah customer melakukan komplain langsung ke Developer atau ke Bank Syariahnya? Bukankah seharusnya jika ada komplain ditujukan langsung ke Bank Syariah, karena akad telah dilakukan dengan Bank dan bukan dengan developer.

    Namun jika ditujukan ke Developer bukankah ini berarti akad ganda? Karena untuk pembiayaan ditujukan ke BS namun untuk teknis mengenai rumah ditujukan ke Developer. Dan bukankah 2 akad dalam satu akad dilarang oleh Syariat. (Jika pertimbangan memilih BS karena pertimbangan Agama)

    Reply
    • admin

      Sebaiknya dikonsultasikan dengan pihak bank syariah. Saya tidak bisa berkomentar karena ini sudah teknis akad dan ketentuan syariah.

      Reply
  25. hera

    Ada yang ingin saya tanyakan.. kredit yg diberikan bank syariah untuk pembelian rumah 230juta selama 5 tahun, cicilan 5,2juta..setelah 2 tahun jika ingin dilunasi kira2 saya harus punya uang berapa ya?mohon bantuannya…terima kasih

    Reply
    • admin

      Bisa dihitung pakai formula yang ada disini. nanti lihat di akhir bulan ke 24 (akhir tahun kedua), berapa sisa pinjamannya. Sisa pinjaman ini yang perlu dibayar jika ingin melunasi.

      Reply
  26. Ajo Padang

    Salam admin….saya mau beli ruko dgn harga 1, 2 m.bisakah cair 1 m….dan klu cair 1 m…berapa angsuran per bulan selama 15 thn …terima kasih. ..

    Reply
  27. Astri

    apakah suku bunga berjalan merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi margin murabahah?
    tolong penjelasannya.
    terima kasih.

    Reply
  28. Kitagawa veronica

    Tlong di Bantu Min.
    Saya ingin skli kredit rmh harga Nya 1,6m. Tpi tabungan 1m Aja.
    Bgmana klu dngn uang muka 1m. Lebih Nya masuk kpr. Hitung an Nya gmn Min.
    Mksh

    Reply
  29. fatli

    saya ingin beli rumah second dibekali harga 235 jt…saya baru punya uang 95 jt kira2 kpr syariah bisa..engga..bank syariah mana yang bisa direkomendasikan

    Reply
    • admin

      Tanyakan ke bank-nya. Harusnya bisa tapi pastikan minimum DP 15% dari nilai properti utk KPR Syariah.

      Reply
  30. sutopo

    min mau tanya…saya pnya tanah sudah bersertifikat…saya mau bangun rumah biayanya t’perkirakan 250jt…bisa di jadikan pinjaman KPR g”…klo bs saya mau ambil 10 tahun

    Reply
    • admin

      Sutopo,

      Silahkan diajukan ke bank. Nanti bank akan mengevaluasi kemampuan bayar dan kondisi tanah.

      salam

      Reply
  31. Anton

    om mau tanya..saya KPR rumah dengan harga pokok 195 jts…kpr selama 15 tahun… anggsuran 2.4 jts / bulan…kl saya totalin jadi 432 jts…apa wajar om…mohon arahan nya

    Reply
    • admin

      Anton,

      Coba bandingkan dengan KPR lain, kalau mau lihat wajar atau tidaknya. Jumlahnya besar karena jangka waktu yang panjang. Hitungan kasar dengan bunga 10% per tahun dalam waktu 10 tahun sudah 100% bunganya – kenyataannya pasti lebih karena saat ini bunga floating selalu diatas 10%.

      salam

      Reply
  32. Akbar

    Saya mau tanya min.misal saya ingin kpr rmh dg hrga 250 juta Kira2 untuk awal berapa uang yg saya harus persiapkan jika saya ingin kpr di bank syariah.kemudian jika gaji saya 5 juta brp thun sebaiknya saya ambil cicilan tsb.thx

    Reply
    • admin

      Akbar,

      Estimasi kasar DP 20% dari harga rumah + biaya admin/notaris dll. Cicilan biasanya bank maunya max 30% dari gaji.

      salam

      Reply
  33. Akbar

    Saya mau tanya Lagi min.maaf kalo bnyak tanya,soalnya saya buta ttg kpr
    1. Apakah rek Koran sangat mmpengaruhi acc atau tdknya kpr
    2. Apakah bisa menggunakan dua slip gaji,yaitu milik saya n istri untuk pngjuan kpr
    3. Bila rmh second yg akan dibeli misal seharga 300 juta.kemudian appraisal yg dlakukan oleh bank mnytkan bhwa nilaix hanya 250 juta Dan bank memberi pnjman 80% Dari 250 juta. Berarti selisih Dari hrga rmah dg pnjman bank juga hrus qta prsiapkan sndri
    4. Untuk rmh baru apakah pmbrian pnjmn penuh ssuai hrga rmh atw bgmna
    Terimakasih bnyak

    Reply
    • admin

      Akbar,

      1. Bank membutuhkan bukti dokumen yang bisa menunjukkan secara valid dan menyakinkan (tidak mudah dipalsukan) kemampuan bayar seseorang. Rek koran bisa menunjukkan kemampuan bayar tersebut kepada bank.

      2. Bisa sekali. Malah saya pribadi menganjurkan double-income jika memang keduanya bekerja, supaya kemampuan bayarnya lebih tinggi.

      3. Betul. Selisih harus Anda tanggung.

      4. Tergantung, jika developernya sudah kerjasama dengan bank atau banknya percaya terhadap reputasi developer tsb, bank biasanya mau menggunakan price list harga rumah baru. Tapi, jika developernya bukan kerjasama, biasanya bank minta appraisal ulang.

      salam

      Reply
  34. Akbar

    Min mau tanya Lagi,misal saya ambil kpr d bank syariah dg pmbyran 10 th,hrga rumah 250 juta Dan dp 20%.kira2 brp cicilan per bulan yg hrus saya bayar.makasi

    Reply
  35. Attar

    Dear Admin,

    Apakah benar KPR syariah jika ingin melakukan pelunasan sebagian, yang dilunasi adalah Pokok pembiayaan + Biaya Margin, bukan pokok pembiayaan

    misalnya, Sisa pokoknya 100 jt, sisa marginnya 160 juta, jadi total 260 jt. jadi jika dilakukan pelunasan sebagian 50 jt, cicilan bulanannya akan recalculate dari 210 jt (260jt – 50 jt), berarti rugi dong pelunasan sebagian di KPR Bank Syariah,,,

    Mohon masukannya

    Salam

    Reply
    • admin

      Attar,

      Cek di perjanjian kredit, apa dendanya jika pelunasan sebagian. Setiap bank bisa punya ketentuan sendiri.

      salam

      Reply
  36. Jai

    Pak mau nanya nih… saya punya KPR di Panin, sisa hutang pokok 110 juta jangka waktu 9 tahun lagi dengan sistem bunga floating, sejauh ini angsuran sudah saya bayar lancar selama 6 tahun dan selalu naik setiap tahunnya, ini membuat saya terbebani.
    bagaimana saran Bapak, apakah KPR saya ini bisa di take over oleh bank syariah dan sebaiknya seperti itu? trimakasih.

    Reply
  37. Aan

    Sy nasabah kpr bni syariah,sy ambil pokok utang 259jt,cicilan sdh 20 bln,per bulan 3,45 jtan,pas sy mau lunasin sy suruh byr 280 jt,jd utang sy nambah,cicilan pokok ga diitung,trs uang sy hampir 70jt ga dianggep….ga tau ini bank sariah apa bank saripah….

    Reply
    • admin

      Aan,

      Ada beberapa kemungkinan kenapa jumlahnya sebesar itu karena denda untuk pelunasan dipercepat di KP syariah memang cukup tinggi. Coba dicek rinciannya apa saja.

      salam

      Reply
    • Rusj

      Ngeriii,… saya pernah ambil KPR dan pernah ambil kredit multiguna. Semua mainnya sama. Kalau aku simpulkan bank itu ambil untung dari bunga. Dan mereka maunya ya ambil untung semaksimal mungkin, yaitu sepanjang mungkin masa pinjaman dan peminjam melunasi sesuai masa pinjaman itu.

      Akan tetapi jika nasabah ingin melunasi ditengah2 masa pinjaman, ya keuntungan mereka pasti berkurang. Disinilah seolah bank tak terima, makanya mereka menerapkan aturan seperti denda, dll, yang rata2 hal ini tak pernah dibicarakan dimuka.

      Dan satu lagi, bank tidak pernah benar2 terbuka bahwa prosentase dalam cicilan perbulan (bunga dibanding pokok). Anda baru akan tahu kalau Anda meminta rekening koran. Rata2 bank akan ambil untung dimuka sehingga diawal2 masa cicilan, bank akan mengambil keuntungannya terlebih dulu (prosentase cicilan untuk bunga jauh lebih tinggi daripada untuk pokok). Prosentase cicilan pokok baru akan lebih tinggi diakhir masa2 angsuran. Padahal rata2 nasabah pasti mengira kalau prosentase cicilan mereka setiap bulan adalah seimbang/proporsional setiap ! Mana ada bank yang mau ambil resiko !

      Inilah penyebab mengapa nasabah merasa dikibuli ketika melakukan pelunasan ditengah jalan. Nilai sisa pokok pinjaman mereka masih tinggi tak sesuai yang mereka kira, ditambah lagi denda, seolah nasabah telah melakukan pelanggaran. Wong mau melunasi kok malah kena denda, begitu pikir nasabah.

      Karena itu ada baiknya kita juga berfikir dari sudut pandang bank. BANK ITU BISNIS, CARI UNTUNG !, dan mereka akan ambil untung sebanyak2nya. Menurut hemat saya, mau istilah konvensional ataupun syariah, sama saja, itu hanya strategi. Ujung2nya adalah keuntungan bank sebesar2nya. Jadi ketika berhadapan dengan bank, anda sebaiknya bersikap IT’S BUSSINESS !, bukan lembaga bantuan, sehingga anda waspada dan bertindak sebagai pebisnis. Kenali untung ruginya, benefit dan resikonya, permainannya dan lakukan strategi yang paling pas untuk Anda.

      Yang paling aku ga suka adalah bank akan selalu bertindak menang sendiri, dan licik. Tapi apa mau dikata, mereka yang punya uang !. Pada pinjaman konvensonal mereka akan ambil untung (bunga) dimuka, sehingga diawal2 masa cicilan, bisa dibilang anda hanya membayar keuntungan mereka (ingat, dihitung secara keseluruhan total pinjaman). Jadi kalau misal pinjaman Anda 3 tahun, mereka sudah ambil untung ditahun pertama (dr bunga 3 tahun). Jadi sekalipun anda melunasi ditahun kedua, mereka sudah ambil untung dari 3 tahun.
      Saya tak tahu kalau disistem syariah, tapi melihat denda2 yg tinggi, dan akad didepan yg keliatan besar, saya kira sama saja. Hanya strategi. Bagi bank, yang penting keuntungan maksimal, minimal resiko.

      Jadi, meski benar2 butuh dana, pertimbangkan masak2 sebelum bermain. Pertimbangkan cara lain, seperti pinjam saudara, kartu kredit, dsb.

      Reply
  38. Anjar

    Siang Pak…

    Saya ada pengajuan kpr ke bni syariah dgn plafon 384 jt. Saya menggunakan joint income, total 11 jt. Barusan di telepon sama org bni syariah, kalo penghasilannya kurang jika flat selama 15 thn. Perhitungan mereka cicilannya 5,2 jt dan seharusnya minimal penghasilannya 13 jt.

    Lalu di tawarin “flat fleksibel”, 2 thn pertama 4 jt selanjutnya 5,6 jt. Saya hitung2 total selama 15 thn, ada selisih 33 jt dgn cicilan flat yg normal.

    saya cb konfirmasi ke agen developer dan di tawarin menggunakan btn konvensional. Di hitung2 oleh org btn, kena 4 jt utk 1 thn pertama dan sisanya floating.

    mohon sarannya ya, terima kasih.

    Reply
    • admin

      Anjar,

      Pilih yang menurut Anda tidak memberatkan secara finansial. Ingat, gaji Anda jangan habis utk membayar cicilan KPR saja.

      salam

      Reply
  39. Kredit Mobil Syariah

    Terima kasih untuk Alternatifnya & Artikelnya bermanfaat.
    Salam via_geraisyariah.com

    Reply
  40. Nasrul

    Pak klw boleh bertanya. Klw sistem syariah. Misal saya beli dgn harga 200jt, akhirnya disepakati di akad pokok+margin = 300 jt selama 10 Thn. pada tahun kelima mislnya sudah saya bayar 150 jt saya mau melunasi sisanya, apakah saya membayar 150 juta atau saya hanya membayar kekurangan pokoknya saja?
    Terimakasih sebelumnya

    Reply
  41. tika

    Terimakasih sdh menulis artikel ini. Sangat bermanfaat buat kami yg mau mengajukan kpr.
    Tapi saya ada pertanyaan pak, mohon solusinya.
    Kmrn kami k bni syariah mau mengajukan kpr. Intinya yg bisa d approve adl 300jt bunga tetap 9,31% sampai akhir masa kredit. Rencana peminjaman 15th. Tp yg saya heran knp marginya besar banget ya 431jt sekian. Jd total kredit saya sebesar 731jt sekian.
    Maaf kl saya bilang margin kq seperti riba. Boleh tahu bagaimana cara penghitungan margin pak? Karena cs yg bersangkutan tdk menjelaskan masalah ini, hanya d sampaikan ke saya bahwa itu hitungan rumit. Mohon jawabanya segera ya pak. Terimakasih

    Reply
    • admin

      tika, besar kecilnya margin itu keputusan masing-masing bank syariah, silahkan dibandingkan antar bank. Secara umum di dalam margin tsb diperhitungkan keuntungan bank, biaya operasional dan premi resiko. salam

      Reply
  42. Kasamago

    sepertinya masih jarang Developer yg bekerjasama dg Bank2 Syariah, terutama di kota2 menengah/kecil..

    Reply
  43. indi

    Mas saya mau tanya soal margin yg flat gt apa benar sebenarnya itu akan terasa lebih mahal dibanding bank konven? Bagaimana ya perhitungannya? Terima kasih

    Reply
    • admin

      Bandingkan sampai selesai tenor. Kalau hanya dibandingkan di 3 tahun pertama, sewaktu bunga konven masih flat, memang bunga syariah mahal. Tetapi, setelah 3 tahun pertama, bunga bank konven akan floating, saat itu bunganya lebih tinggi dibandingkan bunga syariah.

      Reply
  44. Lilianna

    Siang Pak,
    Saya ingin KPR Syariah tapi untuk Rusun seharga 258.200.000, ada beberapa cicilan 10, 15, dan 20 tahun.
    Sebelumnya saya baca dikomen, untuk KPR rumah sangat disarankan memilih cicilan yang paling panjang. Apakah untuk Rusun sama halnya. Mohon penjelasannya.

    Reply
  45. Fitra

    Asslamualaikum
    saya fitra ingin tanya …
    1. apa seh persyaratan wajib untuk KPR?? karena saya selalu terkendala pada persoalan pekerjaan..karena pekerjaan saya honorer di Pemerintah
    2. Pinjaman yang saya ingin … Pembelian rumah bekas ,, Karena rumah yang saya beli adalah rumah tante saya dan saya sekarang tinggal dirumah tersebut..

    Reply
  46. Tejar

    Selamat malam mas admin, mau tanya apakah semua bank punya kebijakan untuk menerima pelunasan sebagian agar bisa meringankan cicilan perbulanya. karena rencananya sy mau over kredit dan cicilan yang sekarang msh aga tinggi . mohon jawabanya tks

    Reply
  47. Gunadie

    Salam Admin,

    Numpang tanya dan konsultasi Admin,
    saya karyawan swasta dan ada usaha sampingan yg dikelola saudara.
    Akhir2 ini saya mengalami kesulitan cash flow.
    Rincian nya adalah :
    a. pendapatan
    1. Gaji tetap sbg karyawan Rp. 9jt per bulan
    2. penghasilan tambahan dari usaha lain Rp. 5jt per bulan
    3. Bonus tahunan dari perusahaan sesuai omzet dimana utk omzet thn lalu bonus sekitar 5jt per bulan, namun
    utk thn 2016 ini yg mana bonus dibagikan di pertengahan 2017 keliatannya tdk ada krn omzet 2016 anjlok.

    b. pengeluaran :
    1. Biaya rmh tangga 7.5jt
    2. asuransi 1.4 jt
    3. cicilan kartu kredit 3jt (sisa 15 bln)
    4. cicilan mobil 4jt (sisa 15 bln)
    5. cicilan KPR Syariah rmh 6.55 jt (sisa 113 bln)

    c. Tanah (2 kapling msg2 beli harga Rp. 50jt dan 35jt)
    d. RD Saham (25jt)
    e. saldo rek bank di tahan Rp. 13jt utk jaminan 2 bulan cicilan KPR

    Bagaimana strategi saya dalam mengatasi kendala dan permasalahan Cashflow saya saat ini? Sedapat mungkin tdk menjual Aset mobil yg sdg dicicil atau membatalkan KPR.
    Mobil dan rumah tdk dikaryakan krn pertimbangan tertentu.

    Terima kasih sebelumnya

    Reply
    • admin

      tagihan kartu kredit dilunasi dengan menjual RD saham atau saldi di Rek bank. Kalau masih berat, pengeluaran diturunkan lagi. Asuransi yang 1.4 juta itu apa? thanks

      Reply
  48. Iwan

    Bapak tidk menjawab secara tegas tentang KPR Syariah tidak mengenal “Pelunasan Pokok Pinjaman atau pelunasan Sebgian mengurangi pokok pinjaman saja”. Seperti halnya dalam tabel amortisasi KPR konvensional yg terdiri porsi bunga(atw margin dlm syariah) , pengurangan pokok, dan sisa pokk. Itu sebenarnya yang ditunggu tunggu jawaban tentang kelemahan KPR Syariah.

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.