Over Kredit Rumah, Apa Untung dan Ruginya

  • September 13, 2013

Over kredit rumah dipandang salah satu solusi menghadapi naiknya bunga KPR. Dikarenakan bisa menurunkan tingginya bunga. Namun, banyak hal perlu dipertimbangkan sebelum melakukan over kredit. Perlu paham untung ruginya.

Over kredit pada dasarnya adalah pemindahan pinjaman rumah yang sudah berjalan di sebuah bank ke bank lain.

Apa istimewanya?

Dengan menjadi pinjaman baru ditempat lain, maka bunga yang digunakan berubah mengikuti bunga tetap pinjaman baru yang lebih rendah dibandingkan bunga mengambang yang digunakan pinjaman berjalan.

Ingin tahu lebih dalam soal KPR, dapatkan – GRATIS Panduan Mengambil KPR (e-book).

Bunga tetap yang lebih rendah hanya bisa dinikmati dalam periode tertentu, misalnya 1 atau 2 tahun, dan paling lama 5 tahun. Setelah masa ini berakhir, Anda harus membayar cicilan mengikuti bunga mengambang yang lebih tinggi.

Ingin tahu Cara Perhitungan Bunga KPR baca disini.

Ambil contoh kondisi saat ini. Misalnya, pinjaman Anda sudah berjalan 3 tahun, maka cicilan kena bunga mengambang di kisaran 12% – an. Sementara, bunga tetap berada di kisaran 9 sd 10% per tahun.

Artinya, dengan memindahkan, Anda bisa menikmati kembali bunga tetap yang lebih rendah.

Tetapi, tidak hanya itu. Dengan over kredit, Anda bisa pula mendapatkan tambahan dana dari pinjaman yang baru. Bank memberikan pinjaman baru yang lebih tinggi dari plafond pinjaman sebelumnya, tentu saja, selama nilai jaminan mendukung.

Dalam over kredit, jaminan akan di nilai ulang oleh bank yang baru. Mengingat nilai properti cenderung naik, nilai jaminan setelah penilaian terbaru biasanya akan lebih tinggi. Cukup untuk mendapatkan plafond yang lebih besar.

Tentu saja, sebelum menyetujui kenaikkan plafond , bank akan memastikan apakah Anda memiliki kemampuan keuangan untuk membayar cicilan yang lebih besar.

Bagi bank, over kredit juga punya nilai plus. Debitur yang memiliki pinjaman punya track-record pembayaran.

Track-record ini sangat disukai oleh bank karena menjadi bukti bagaimana karakter dan kemampuan bayar si debitur.

Itu sebabnya bank mendorong over kredit. Selain iming-iming plafond lebih tinggi, bank juga menawarkan bunga yang lebih murah buat pinjaman over kredit dibandingkan misalnya pinjaman untuk pembelian rumah bekas.

Sounds good, right? Tapi, jangan cepat gembira dulu, there’s no such a free lunch.

Paling tidak ada hal yang mesti jadi perhatian Anda, yaitu prosesnya dan biaya yang harus dibayar, dalam over kredit rumah.

Over Kredit Rumah

Bank akan melakukan analisa kredit dan menilai kembali (re-appraisal) jaminan. Jadi, Anda harus siap – siap mengumpulkan kembali dan menyerahkan dokumen identitas dan bukti penghasilan yang terbaru yang menjadi syarat pengajuan kredit.

Over kredit dilakukan layaknya proses pinjaman baru.

Namun, karena sudah ada track record pembayaran di bank sebelumnya, proses persetujuan kredit biasanya lebih cepat. Bank mengandalkan data histori pembayaran dalam menilai permohonan over kredit.

Makanya, sebelum melakukan over kredit, Anda baiknya memastikan bagaimana performance pembayaran kredit selama ini. Kalau sering terlambat, apalagi sampai lebih dari 60 hari, sebaiknya Anda memikirkan kembali kenginginan mengajukan pemindahan pinjaman. Bank akan menolak aplikasi yang kinerja pembayarannya buruk.

Proses lainnya adalah penilaian ulang atas jaminan. Selain ingin mengetahui nilai terkini jaminan, bank akan mengecek kembali dokumen terkait, terutama keabsahan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Yang kadang terjadi adalah antara IMB dan kondisi bangunan saat ini sudah berbeda. Misalnya, IMB masih satu lantai tetapi bangunan sekarang sudah dua lantai. Perbedaan ini perlu dibicarakan segera untuk dicari solusinya karena bagi bank ketidaksesuaian ini punya risiko yang akan mempengaruhi persetujuan pinjaman.

Bagaimana dengan dokumen jaminan?

Karena pinjaman belum lunas, maka sertifikat masih dipegang bank yang lama. Sementara, bank yang baru membutuhkan dokumen ini guna melakukan pengecekan sertifikat. Yang umum dilakukan adalah notaris bank yang baru akan melakukan pengecekan dengan menggunakan copy sertifikat.

Kenapa berani ya dengan copy saja. Bank yang baru berani melakukannya karena berpatokan bahwa bank yang lama pasti sudah melakukan pengecekan yang cukup sebelumnya  sehingga berani memberikan persetujuan kredit.

Proses akhir, tetapi yang paling rumit, adalah pelunasan dan penyerahan sertifikat serta dokumen pendukung lainnya.

Sertifikat tidak akan bisa diambil sebelum debitur membayar lunas pinjaman, itu syarat yang berlaku di semua bank. Dan, bank yang lama akan menyerahkan sertifikat kepada debitur, bukan kepada bank yang baru, meskipun dalam over kredit, pembayaran sebenarnya berasal dari bank yang baru.

Jadi, saat kredit sudah dicairkan, bank yang baru belum memegang sertifikat tanah dan bangunan yang menjadi jaminan. Ada jeda waktu antara kredit cair sampai sertifikat diterima. Ini kadang menimbulkan masalah.

Proses yang umum dilakukan adalah, setelah pengajuan over kredit disetujui, bank yang baru akan membayar lunas pinjaman ke bank yang lama. Setelah itu, debitur bersama dengan notaris yang telah ditunjuk bank yang baru, akan mengambil dokumen sertifikat tersebut untuk selanjutnya diproses oleh notaris tersebut.

Masalah yang seringkali muncul adalah proses pengeluaran dokumen sertifikat yang terlalu lama. Akibatnya, bank yang baru enggan melakukan proses over kredit rumah.

Sebagai debitur, Anda perlu memastikan berapa lama bank mengeluarkan sertifikat  setelah pelunasan. Kemudian, mengkonsultasikan dengan bank yang baru, apakah bisa menerima waktu penyerahan sertifikat yang ada.

Dari sini kelihatan bahwa proses over kredit tidak mudah. Banyak titik – titik yang perlu diperhatikan. Tiga pihak yang terlibat, Anda sebagai debitur, bank yang sekarang dan bank yang baru, membuat prosesnya menjadi lebih rumit dari proses pinjaman biasa yang hanya melibatkan Anda dan satu bank.

Biaya Over Kredit 

Bagaimana dengan biaya over kredit? Biayanya terus terang tidak murah.

Pertama, biaya pelunasan dipercepat.  Anda harus membayar denda ke bank atas pelunasan pinjaman yang lebih cepat dari periode waktu (tenor) yang disepakati diawal.

Berapa denda pelunasan dipercepat? Itu tergantung perjanjian kredit dengan masing – masing bank. Tidak ada patokan yang standard.

Biaya umumnya dihitung dari sejumlah prosentase tertentu dari sisa pokok pinjaman. Misalnya, dalam perjanjian KPR saya, bank menetapkan 2% dari sisa pokok pinjaman sebagai denda pelunasan dipercepat.

Itu artinya, jumlah denda sangat dipengaruhi oleh sisa pokok pinjaman.

Bagi yang masa kreditnya baru mulai beberapa tahun,  sisa pokok pinjaman masih besar, sehingga jika melakukan over kredit jumlah denda yang nanti harus dibayar cukup lumayan. Ini karena pada masa awal kredit, alokasi pembayaran cicilan sebagian besar digunakan untuk membayar bunga.

Kedua, biaya pengurusan over kredit. Seperti yang diungkapkan di bagian awal, over kredit diberlakukan seperti kredit baru. Oleh karena itu, semua biaya pengurusan kredit baru harus dibayar dalam proses over kredit.

Nah, jumlah biaya ini tidaklah kecil. Mulai dari biaya appraisal jaminan, notaris, legal dan surat-surat yang lain. Harus dipastikan semua biaya ini diperhitungkan secara komplit. Jangan sampai nanti kaget, “kok biaya over kredit banyak sekali, ya”.

over kredit rumah

Update:
Simak tulisan terbaru dari Penulis Tamu kami mengenai Take Over Kredit untuk mengatasi kenaikkan cicilan KPR.

suku bunga KPR

Bagaimana Over Kredit atau Tidak?

Pertama, memastikan bahwa biaya mengurus over kredit lebih murah dibandingkan naiknya pembayaran cicilan akibat bunga KPR yang meningkat. Terutama bagi yang masa pinjamannya belum terlalu lama, perlu menghitung benar karena denda yang harus dibayar bisa dipastikan tidak kecil. Baca mengenai Biaya KPR yang Bisa Dinego disini.

Kedua, proses over kredit dapat dijalankan dengan baik, terutama mengenai proses pelunasan dan waktu penyerahan sertifikat ke bank yang baru.

Ketiga, bank menyetujui permohonan over kredit yang diajukan oleh calon debitur.

Selama ketiga hal itu diatas sudah sesuai dengan harapan kita, proses over kredit rumah KPR bisa dijalankan.

Ada beberapa artikel lain yang relevan untuk dibaca, yaitu:

GRATIS Survei Bunga KPR – Paling Murah Di Bank Mana

108 Responses

  1. hendra

    mohon bantuannya pak.. saya mau oper kredit dari bank BTN ( setelah 2 tahun kredit ) ke bank lain, tapi sertifikat saya masih dipegang pihak developer, saya belum membayar BPHTB rumah saya. apakah jika skr saya akan over credit ke bank lain saya harus bayar double BPHTB nya?

    Reply
    • admin

      BPHTB cukup dibayar satu kali. Anda tidak akan diminta bayar BPHTB dua kali. Yang penting bukti setor BPHTB harus dipegang.

      Reply
  2. bentz

    Selamat siang pak,sy mau tanya.saya baru kredit di bank CIMB niaga selama 3x angsuran,dan mau pindah ke bank BTN untuk meringankan biaya angsuran yg dari 8,5jt menjadi 4jt-5jt kira-kira bisa tidak ya?karena plafon pinjaman di bank CIMB hanya selama 10 tahun.sementara di bank BTN sy berniat untuk ambil yang plafon 20 tahun.terima kasih

    Reply
    • admin

      Take-Over bisa saja. Itu hak Anda sebagai nasabah. Cuma perhitungkan biaya take-overnya. Selain biaya notaris, Anda akan dikenakan denda yang biasanya dihitung dari sisa saldo. Karena pinjaman Anda masih baru, sisa saldo masih tinggi, sehingga kemungkinan denda besar.

      Saran saya perhitungkan dulu berapa prakiraan biayanya semua jika dilakukan take-over. Bandingkan dengan penghematan bunga yang akan diperoleh.

      Reply
  3. sentramedis.blogspot.com

    terimakasih atas informasinya yang lengkap dan sangat mudah dimengerti, saya jadi memiliki gambaran tentang proses over kredit rumah beserta untung dan ruginya.

    Reply
  4. riana

    Terimakasih untuk infonya, sangat membantu. Saya berencana mengambil alih kpr orang lain, sebelumnya kpr nya masih jalan 1 tahun dan sisanya 14 tahun. Apakah saya harus melanjutkan cicilan sebesar cicilan sebelumnya atau bisakah saya meningkatkan cicilannya agar periode kpr nya 10 thn?

    Reply
    • admin

      Memperpendek periode KPR seharusnya bisa dilakukan. Ajukan saja ke bank-nya. Bank akan melakukan penilaian ulang mengenai kemampuan Anda membayar cicilan dengan tenor KPR yang lebih pendek.

      Reply
  5. agus kurniawan

    Mau nanya om admin.
    Kalau saya mau menambah plafond pinjaman rumah saya dan memperpendek jangka waktu apakah bisa?
    Terima kasih.

    Reply
    • admin

      Bisa saja. Untuk penambahan plafond, bank menilai kembali nilai rumah Anda. Pinjaman itu maksimum 70% dari nilai rumah. Misalnya nilai rumah 100 juta, maka maksimum pinjaman adalah 70 juta. Jika pinjaman Anda masih ada 50 juta, maka bank akan memberikan pinjaman baru max 20 juta.

      Tapi bank akan mengecek juga apakah Anda layak secara keuangan mencicil sejumlah tambahan plafond. Jadi walaupun secara nilai rumah mencukupi untuk tambahan plafond tapi keuangan Anda tidak mendukung, bank tidak akan memberikan pinjaman.

      Reply
  6. anggrie rindiantika

    Mau tanya om admin..
    Saya baru ambil rumah, n baru 6x bayar angsuran..
    Kalo mau over kredit gimana yaa caranya, apa langsung ke bank/gimana??
    Trims…

    Reply
    • admin

      Kalau mau over kredit ke bank, ya datang ke bank yang akan dituju. Tanyakan syarat-syaratnya, termasuk biayanya. Siapkan dana, terutama jika Anda harus melunasi terlebih dahulu pinjaman di bank yang sekarang, sebelum di over kredit ke bank lain.

      Reply
  7. mira aprianti

    om admin…., mhn bantuannya
    kami nasabah kpr BTN baru jalan 17 bulan dari 180 bulan, kondisi rumah dari 1 lantai menjadi 3 lantai type 54, sedangkan suku bunga kami flat promo hanya untuk 2 thn, bisakah kami memperpanjang kpr atau ikut program renonasi krn dana kami kurang untuk finishing….
    trims…….

    Reply
    • admin

      Kalau kekurangan dana, Anda bisa meminta tambahan dana ke bank. Namun, setuju tidaknya permintaan tersebut oleh bank tergantung pada:

      (1) masih ada tidak sisa plafond dari nilai jaminan rumah itu. maksimum bank hanya bisa memberikan 70% dari nilai jaminan rumah itu. kalau Anda sudah pinjam semua secara maksimum (70% dari nilai rumah), maka tidak bisa menambah pinjaman lagi. Kecuali, Anda menambah jaminan rumah dan tanah di tempat lain.

      (2) apakah kemampuan keuangan Anda cukup untuk membayar cicilan tambahan (kalau Anda mengambil kredit lagi).

      Reply
  8. yuli

    slmt mlm admin sy mau melanjutkan cicilan rumah orang yg mau over credit ke sy. tapi saya kena BI Cheking coll 5. sudah dilunasi pembayaran hnya 250ribu. apakah bisa nerusin credit atau bisa disetujui

    Reply
    • admin

      Masih Kol 5 tidak di BI-nya? Setelah bayar harus dipastikan statusnya sudah tidak Kol 5 lagi. Kalau masih ya bank tidak mau kasih kredit karena dianggap reputasi kredit kurang baik.

      Seandainya sudah terhapus pun, beberapa bank tetap tidak ingin ada calon nasabah yang punya history (pernah) Kol 5.

      Reply
  9. 9benua

    Nanya juga sekalian… Saya ambil KPR di BTN dari Feb 2010 dengan batas waktu 15 tahun (180 bln). Sy ingin tahu, idealnya setelah berapa tahun seseorang boleh dikatakan ‘pantas’ untuk melakukan over kredit ? Apakah setelah 7 – 8 tahun, akan lebih ideal jika ingin melakukan over kredit ? Sekedar informasi tambahan bahwa suku bunga saya sekarang yang terakhir adalah sebesar 12,5%… Yang di awal2 saya hanya ‘cukup’ membayar Rp2,7jt… Sekarang sudah Rp3jt. Saya khawatir hal ini akan terus meningkat, sampai akhirnya nanti saya ‘menyerah’.

    Apakah wajar suku bunga sebesar 12,5% ? Saya dapat info di salah satu web yaitu Panin, Permata dan BRI suku bunganya 9,5%. Mohon sarannya… Terima kasih.

    Reply
    • admin

      Tidak ada batasan kapan waktu yang tepat utk over-kredit. Denda overkredit dihitung dari sisa pokok pinjaman, jadi semakin lama denda over kredit akan semakin kecil karena pokok pinjaman menurun seiring waktu (dengan pembayaran cicilan).

      Bunga 12.5% itu bunga floating yang ditetapkan setelah masa bunga tetap selesai. Bunga 9,5% yang anda sampaikan itu adalah bunga tetap yang masa berlakunya hanya 1 – 2 tahun saja. Kalau ingin bandingkan, bandingkan sesama bunga floating. (soal bunga fixd dan bunga floating, baca disini)

      Reply
  10. ronect

    Saya ambil kpr mandiri tenor 15 tahun suku bunga fix 2 tahun. Sekarang sudah jalan 2,5 tahun dan saya ingin menjual cash maupun over kredit dan langsung baliknama. Sertifikat statusnya masih hak guna bangunan. Pertanyaan saya lebih enak dijual cash apa over kredit? Kemudian langkah apa saja yang harus dilakukan dalam transaksi jual cash atau kredit tersebut.

    Reply
    • admin

      Tujuan Anda untuk apa? Kalau cash, Anda tidak punya rumah lagi. Kalau over kredit, Anda masih punya rumah. Soal balik nama, seharusnya tidak ada masalah. Cek dengan notaris untuk proses balik nama dan biayanya.

      Reply
  11. rinajni

    Mas Admin…mau nanya.saya mau beli rumah over kredit senilai 45jt.angsuran perbulanya Rp.586.000 kredit telah berjalan 30 bulan..masa angsuran selama 15 thn,itu rumah harganya mahal gk mas admin?mohon info jga bagai mana cara menghitungnya ya mas.

    Reply
    • admin

      Kurang jelas pertanyaannya apa. Rumah itu tergantung lokasi dan kondisi. Anda bisa minta tlg jasa appraisal untuk cek harga rumah tersebut pantas atau tidak. Yang dimaksud cara menghitung apa ya.

      Reply
  12. Irfan

    Mhn info Om…Saat ini kebetulan saya punya uang ekstra dan ingin memperkecil beban KPR saya, mana yg lebih menguntungkan/ekonomis apakah memperpendek masa pinjaman dg jumlah cicilan tetap ataukah memperkecil hutang pokok KPR (memperkecil cicilan per bulan) dg jangka waktu pinjaman yg tetap? Meskipun sebetulnya saya msh mampu mencicil pinjaman tsb..

    Reply
    • admin

      kalau saya pilih tenor panjang dan cicilan kecil karena nilai rumah cenderung meningkat setiap tahun diatas bunga KPR.

      Reply
  13. syarat kredit rumah melalui bank btn | Cek Harga Apa

    […] Over kredit rumah, apa untung dan ruginya […]

    Reply
  14. hernowo

    Mas admin, mohon pencerahannya… saya berniat beli rumah dari penjual sebesar harga jual dari pembeli dan melunasi sisa kprnya dari bank (bank niaga). Proses nya seperti apa yah? harus via notaris atau langsung ke bank niaga nya.. dan bagaimana proses balik nama sertifikatnya..? (sertifikat sudah SHM dan masih nama developer rmh). Mohon pencerahan dan balasannya…

    Reply
    • admin

      Bisa langsung ke bank-nya, nanti biasanya bank akan beritahu caranya serta notaris rekanan mereka siapa untuk konsultasi lebih jauh.

      Proses balik nama tidak masalah, nanti akan dilakukan oleh notaris rekanan bank. Balik nama ke Anda pasti akan dilakukan oleh pihak bank.

      Reply
      • Syamsu

        Pak Admin,

        Menyambung pertanyaan dari P Hernowo, biasanya kalo KPR itu sertifikat sudah atas nama pembeli atau atas nama bank atau masih atas nama developer ya ?
        Jika masih atas nama developer, apakah bisa langsung di balik nama ke pembeli baru ?
        Thanks

      • admin

        (1) Sertifikat bisa sudah atas nama pembeli atau masih developer. kalau masih atas nama developer, bank hanya mau memberikan KPR jika developernya sudah kerjasama dengan bank.
        (2) Bisa tidaknya balik nama dari developer ke pembeli baru harus ditanyakan ke notaris dan developer karena banyak syaratnya, salah satunya adalah sertifikat sudah harus di-pecah oleh developer.

  15. Thomson Esron

    Ada satu unit rumah yg telah do agunkan pemiliknya, saya mau Tanya om klu kita mengambil rumah terse but dgn maksut over kredit apakah lebih untung pindah bank atau ttp di bank yg pertama.thnks

    Reply
    • admin

      Kalau mau prosesnya lebih mudah, tetap di bank tersebut karen tidak perlu dilunasi dahulu. kalau pindah bank lain, prosesnya lebih sulit karena pinjaman harus dilunasi supaya sertifikat bisa keluar.

      Reply
  16. Sophi

    Mas admin yg baik.. mohon bantuannya…
    Kami mau ambil kpr lanjutan dari bii. Rumah teman kami.. dan yg ingin kami tanyakan
    1. bagaimana perhitungan angsuran kredit untuk bunga flat 2thn pertama 10,5%, kemudian 3thn sisanya 14%
    hrga rumah 350jt.. pokok pinjaman 70% dr 350jt…
    2. Apakah pencairan dana hrs ajb dulu langsung a/n kami. Krn tmn kami blm ajb.
    3. Kenapa kpr rumah hrs menunggu awal tahun.. dan akhir tahn seperti dibuat ribet urusannya..
    Makasih mas admin atas perhatian dan jawabannya…

    Reply
    • admin

      (1) cara hitunganya bisa pakai rumus di excel yang ada disini. Anda perlu bunga, sisa jangka waktu dan sisa pokok pinjaman.

      (2) Coba cek dengan bank-nya. kalau pindah bank, setahu saya tidak bisa, harus AJB dulu. Tapi coba tanyakan saja dulu karena kebijakan bank bisa berbeda-beda.

      (3) saya baru dengar ini. setahu saya anytime sama saja buat bank.

      Reply
  17. Herman

    Mas admin numpang tanya, saya sudah KPR di BTN 2 tahun, tapi saya belum dapat surat perjanjian kredit (PK) dari pihak developer, karena setiap saya minta, developernya selalu sibuk. yg ingin saya tanyakan, seberapa penting surat PK tersebut, terima kasih..

    Reply
  18. Tovic

    Dear Admin yang baik
    Mohon advisenya..
    Kami tertarik untuk membeli sebuah rumah, sayangnya ternyata rumah itu masih dalam KPR. Luas Tanah Total : 260 M2 , yang akan kami beli 90 M2 berikut rumahnya saja. Bagaimanakah solusi yang terbaik dalam proses pembelian tersebut. Haruskah KPR penjual tersebut dilunasi terlebih dahulu baru dipecah atau bisa dipecah langsung tanpa melunasi KPR Terlebih dahulu.
    Terima kasih .

    Reply
    • admin

      Pastikan bahwa sertifikatnya bisa dibalik nama ke Anda. Supaya bisa dibalik nama, maka sertifikat harus bisa dipecah. Tanpa dipecah, Anda tidak bisa memiliki sertifikat atas tanah yang luasnya sebagian tersebut. Supaya bisa dipecah, sertifikat asli harus bisa diambil dari bank karena saat ini sertifikat pasti jadi jaminan bank untuk KPR. Untuk bisa diambil dari bank, biasanya bank minta pelunasan KPR terlebih dahulu.

      Pertanyaannya, apakah bank mau tidak mengeluarkan sertifikat tanpa pelunasan. Karena jika nanti tanah sudah dipecah, berarti nilai jaminan yang dipegang oleh bank akan berkurang. Dugaan saya bank tidak akan mau. Tapi, Anda boleh coba bicara dengan bank-nya.

      Reply
  19. Dewi

    Siang admin, sy mau mnta sarannya. Rencana sy mau beli rmh ttngga sy dg cara over kredit. Hal apa saja yg harus sy ketahui dan perhitungkan dlm over kredit rmh trsbt supaya sy tdk di bodohi. Makasih sblm’y.

    Reply
    • admin

      (1) Bicara dengan bank dimana Anda akan ambil KPR (misal Bank A). Apa syarat2nya untuk over kredit. Bank A biasanya akan minta sertifikat asli, sementara Bank dimana KPR sekarang (misal Bank B) tidak akan melepas sertifikat sebelum ada pelunasan. Biasanya kedua Bank akan bicara.

      (2) Paling mudah overkredit dalam satu bank. Tidak perlu pelunasan dulu karena pelunasan otomatis dengan cairnya kredit Anda. Prosesnya juga paling aman karena sertifikat tidak pindah tangan.

      Reply
  20. irwan

    Pak, saya beli rumah secara overkredit sisa 10 tahun. Namun, karena tempat kerja saya pindah maka saya mau overkredit rumah itu lagi ke orang lain. Apakah itu bisa dilakukan?
    Terima kasih

    Reply
    • admin

      Bisa dilakukan selama pihak yang akan meng-overkredit Anda memenuhi semua persyaratan.

      Reply
  21. Sisada

    Terimakasih penjelasannya. Sangat membantu saya yang ingin mengover kredit kpr saya.

    Reply
  22. agus nur shofi wahit

    pak saya mau nanya,saya mau over kredit rumah, sudah dapat angsuran 2 tahun, harga jual over kredit ke penjual itu yang nentukan saya apa pihak BTN,mohon penjelasannya!terima kasih

    Reply
    • admin

      yang di over kredit adalah sisa pinjaman di bank. tapi, pihak Bank akan memutuskan apakah bisa menerima semua sisa pinjaman atau tidak, karena tergantung hasil appraisal jaminan/rumah.

      Reply
  23. beni

    Pak saya mau tanya perihal over kredit
    1. semisal saya beli rumah seharga 300 jt dengan cicilan perbulan flat 3 juta selama 1 tahun, berapakah harga yang pantas saya berikan jika saya akan menjual dengan sistem over kredit, dimana saya telah masuk 1 tahun angsuran.

    2. jika saya hendak over kredit ke bank lain yang mempunyai bunga lebih rendah, apakah saya akan kena persyaratan DP 30% seperti yang dikenakan oleh Bank kebanyakan,,?

    Reply
    • admin

      (1) paling tidak nilainya adalah sisa hutang di bank plus tambahan keuntungan (ini tergantung nego dgn penjual).

      (2) DP 30% itu maksudnya adalah bank hanya membiayai maksimum 70% dari hasil nilai appraisal rumah. Misalnya, sisa hutang Anda di bank adalah 300 juta. Bank yang akan melakukan take-over menilai bahwa rumah Anda tersebut nilainya 600 juta, sehingga total hutang yang bisa ditake-over adalah maximum 70% x 500 juta = 350 juta. Ini artinya Anda tidak perlu membayar DP karena nilai take-over diatas nilai hutang Anda di bank yang sekarang. Sebaliknya, jika nilai rumah menurut bank adalah 400 juta maka nilai take over adalah 70% x 400 juta = 280 juta, sehingga Anda harus melunasi 20 juta ke bank yang sekarang karena dari 300 juta hanya 280 juta yang bisa di take-over.

      Reply
  24. Zidane Zihan

    1.saya over kredit rumah udah saya angsur sudah berjalan 6 tahun sisa 4 tahun lagi rumah sudah saya renov full terus rumah mau saya over kredit/take over bank lagi gimana caranya, sedangkan rumah atas nama orang lain. Terima kasih

    Reply
  25. fauza

    Saya ambil rumah kpr di daerah cilengsi tipe 36/78. Cicilan 2 tahun pertama sebesar 702.500 rb. masuk tahun ke tiga mengikuti suku bunga. sekarang setelah 3 tahun cicilan, saya mau over kredit ke pembeli seharga 100juta. 1. apakah bisa kita lngsung menjual rumah yang kita tentukan sendiri harganya?
    2. Apakah dari 100juta itu menjadi hak saya semua atau ada yang harus dibayarkan ke pihak bank?
    3. Apakah saya harus melunasi sisa kpr saya di bank atau saya bisa langsung jual ke pembeli?
    4. Siapa yang melunasi sisa kprnya, saya atau pembeli?
    Terima kasih atas informasinya.

    Reply
    • admin

      KPR di bank harus dilunasi oleh Anda dengan menggunakan dana hasil penjualan yang telah disepakati dengan pembeli.

      Reply
  26. asker

    Sebelumnya, saya ucapkan terimakasih atas informasi dari admin..
    Saya ingin tanya, saya ingin beli rumah KPR dari si A.
    Kdisinya saat ini :
    1. Si A KPR selama 10 tahun, sudah berjalan 3 tahun, berarti sisa 7 tahun.
    2. Saya dan si A, masih dalam proses nego, dan jika si A sepakat dg harga XX untuk pemindahan kepemilikan rumah tsb, maka sisa KPR-nya yang 7 tahun akan dilanjutkan oleh saya pada bank yang sama.
    Jika kondisinya seperti itu :
    Hal ini, masih baru sekedar obrolan dg si A, kalau sudah sepakat harga XX tersebut, maka saya akanjadi untuk ambil rumahnya.
    Yang ingin saya tanyakan :
    1. Apakah ada proses tertentu, selain hanya ke notaris? Mungkin ke bank perlu ngurus sesuatu atau hal tertentu..
    2. Hal2 apa saja yg kiranya perlu diperhatikan dalam hal ini?

    Terima Kasih

    Reply
    • admin

      Anda harus menanyakan ke bank mengenai bagaimana cara meng-take over pinjaman KPR orang lain di bank tersebut. Ada syarat-syarat yang harus Anda penuhi dan harus disetujui oleh bank. Bisa saja, meskipun penjual setuju, Anda tidak bisa take-over karena pihak bank tidak setuju.

      Reply
  27. Alex

    Trima kasih admin atas informasinya. Mau tanya apakah sy bisa mendapatkan pinjaman dana tambahan dari bank atas KPR sy yg sudah hampir 2 tahun? Dan seandainya bisa dg dilakukan penilaian ulang barang jaminan berupa rumah tersebut, bgamana perhitungan angsuran selanjutnya. Apakah ada minimal jumlah angsuran baru bisa mengajukan pinjaman di bank tersbut dg jaminan rumah tersebut? Terima ksh bung admin

    Reply
    • admin

      Silahkan bicarakan dengan bank-nya. Nanti pihak bank akan melakukan penilaian ulang, yang biasanya nilai rumah sudah meningkat, dan menentukan apakah Anda bisa mengambil tambahan kredit atau tidak.

      Reply
  28. sag

    Saat ini saya sudah memasuki tahun ke-7 dari tenor 10 tahun KPR BTN. 2 tahun yang lalu saya beli rumah type 29/60 tunai, sertifikat HGB dan belum balik nama.
    Pertanyaan saya adalah:
    1. Apabila saya hendak menjual kembali rumah tersebut secara KPR apakah memungkinkan karena sertifikatnya masih atas nama pemilik sebelumnya? dan kalau bisa langkah-2 apa saja yang harus dilakukan dan bagaimana prosesnya?
    2. Apakah saya bisa mengajukan pinjaman ke Bank dengan jaminan sertifikat yang belum balik nama?
    3. Apakah rumah yang sudah saya beli tersebut bisa saya KPR-kan kembali ke Bank yang sama mengingat masih ada sisa KPR saya?

    Atas jawaban bapak saya ucapkan terima kasih,
    Salam Sukses….

    Reply
    • admin

      (1) Tidak bisa. Karena jual beli harus atas nama pemilik yang sah dalam KPR. Kecuali pemilik yang namanya di sertifikat mau ikut tanda tangan di Akad Kredit menyatakan bahwa bersedia rumahnya dijaminkan ke bank.
      (2) Tidak bisa, kecuali pemilik yang namanya di sertifikat mau ikut tanda tangan di Akad Kredit menyatakan bahwa bersedia rumahnya dijaminkan ke bank.
      (3) Bisa jika sudah balik nama ke Anda. Jika belum balik nama, bank tidak mau, kecuali pemilik yang namanya di sertifikat mau ikut tanda tangan di Akad Kredit menyatakan bahwa bersedia rumahnya dijaminkan ke bank.

      Reply
  29. amelia

    Siang pak mau tny kalau mau overkredit dari bank danamon pindah ke bank mandiri di kenakan biaya notaria brp?
    Biaya asuransi brp?
    Biaya provisi brp?

    Reply
  30. amelia

    Siang pak saya mau takeover itu di kenakan biaya brp ya di mandiri
    Seperti notaris,asuransi,provisi?

    Reply
    • admin

      Cek langsung ke bank-nya. Saya tidak tahu. Itu tergantung ketentuan bank, notaris dan nego Anda.

      Reply
  31. Pipit

    Sore Pak,
    Saya sudah mencicil KPR saya selama 8 tahun (dari jangka waktu 15 Tahun) di Bank Niaga dengan bunga mengambang sekitar 13 – 13.75 % dengan cicilan tiap bulan sekitar 2.2 – 2.3 Juta.

    Sekarang saya ingin menjual Rumah yang masih KPR tersebut, saya tanyakan ke CS, disarankan untuk meminta melunasi sisa KPRnya baru dijual, karena Proses Take Over ribet katanya.

    Sementara saat ada pembeli serius yang berminat, dan saya mintakan untuk melunasi dulu dan saya tingkatkan Status HGB jadi SHM, nampaknya calon pembeli keberatan dan lebih memilih untuk melakukan take over ke Bank lain.

    Saya masih memiliki sisa angsuran sekitar 120 Juta lagi dan menginginkan menjual rumah tersebut dengan harga jual Rp. 550 Juta.

    Bagaimana Prosesnya dan bagaimana mekanisme pembayaran dari pembeli ke Saya jika harga jual yang saya inginkan itu deal sebesar tersebut, apakah saya bisa langsung menerima cash sisa 550 juta – 120 juta tersebut, dan bagaimana pelunasan yang sisa KPR 120 juta tersebut.

    Dan dari sisi penjual, apa saja biaya-biaya yang mesti saya keluarkan.

    Terimakasih sebelumnya.

    Reply
  32. amelia

    Pagi pak

    Saya mempunyai kpr d daerah depok 36/72 dan cicilan sy saat ini 2,8 sdh berjalan kurang lbh 2 tahun tenor 15 tahun.stts kpr msh hgb blm shm,sisa hutang sy d btn sktr 195 juta.dan sy berniat menjual kpr sy tersebut.mohon pencerahannya pak bagaimana cara sy menjual kpr sy apakah lgsng k konsumen atau k btn atau ke developer mn lebih menguntungkan sy pak.dan apakah perlu sy shm dulu sblm trnsksi atau cukup hgb.terima kasih

    Reply
    • admin

      Diskusikan dengan bank bagaimana jika ingin menjual rumah yang masih KPR. Menjualnya bisa langsung ke konsumen.

      Reply
  33. ariep

    selamat malam saya mau tanya, saya ambil kredit rumah 15 tahun sudah berjalan 3,5 tahun karena sesuatu hal tidak bisa melanjutkan kredit, dan mau mengembalikan ke bank btn,apakah bisa trs apa yg saya dpt dari pengembalian rumah, apakah Dp kembali atau apa, mohon pejelasannya terima kasih

    Reply
    • admin

      Rumahnya mau dikembalikkan ke bank ? Tidak bisa. Rumah itu statusnya milik Anda – meskipun saat ini menjadi jaminan ke bank karena Anda mengambil KPR. Kewajiban Anda ke bank adalah kredit KPR.

      Jika ingin berhenti, Anda harus melunasi KPR tersebut. Bisa dengan Uang Anda atau menjual rumah kepada orang lain.

      Reply
  34. Jemi F. Yunorista

    Selamat malam pak,
    Saya memiliki rumah yang telah saya lunasi tahun yang lalu (sertifikat atas nama saya sendiri dan saat ini sudah ada pada saya plus IMB). Sebelumnya rumah tersebut saya peroleh dari KPR BTN. Yang ingin saya tanyakan, apakah bisa rumah tersebut saya masukkan kembali ke bank dengan sistem KPR kembali, karena saya berencana untuk pengambilan kredit diatas 5 tahun.
    Sekian pertanyaan saya dan terima kasih sebelum dan sesudahnya…

    Regards,

    Jemi F. Yunorista

    Reply
  35. nanang arifin

    selamat malam pa.
    saya ambil kredit rumah di bank btn selama 15 tahun.sdh berjalan selama 2,5 tahun.2 tahun pertama cicilan saya sebesar 2,4jt.(suku bunga7,5%)setelah 2 thn cicilan mengikuti suku bunga bank sebesar 3,3jt(suku bunga 13,5%)
    1.bagaimana caranya agar cicilan nya bisa lebih ringan?
    2.apakah bisa tenor cicilan saya diperpanjang menjadi 25 tahun.agar cicilan nya lebih ringan.
    3.lebih besar mana bunga kpr dengan saya mengajukan tambahan dana dr bank?
    terima kasih atas pencerahannya

    Reply
    • admin

      Nanang,

      1. Pindah ke bank lain karena nanti akan mulai dengan bunga fixed yang lebih murah dari floating.
      2. Silahkan ajukan ke bank. Bank yang akan memutuskan. Biasanya jika usia masih 55 tahun setelah perpanjangan tenor, bank cenderung setuju.
      3. Tidak paham maksud pertanyaannya.

      salam

      Reply
  36. Adi

    Assalamu’alaikum, sy ingin take over KPR dari pemilik rumah sebelumnya, yg ingin sy tanyakan :
    1. Pihak bank tempat KPR pemilik mengatakan kalau saya ingin take over di bank tersebut si pemilik harus tetap melunasi sisa kredit sebelumnya, kemudian sy diarahkan ke bank A dan B yg katanya bisa take over tanpa harus ada pelunasan sisa kredit, apakah memang aturannya seperti itu?
    2. Bank-bank apa saja yg bisa take over kredit tanpa ada lagi urusan dengan pelunasan sisa kredit sebelumnya. Atas jawabannya sy ucapkan banyak terima kasih.

    Reply
    • admin

      Adi,

      Lakukan take over di bank yang sama. Jika melakukan take over dengan bank yang berbeda, Anda akan menghadapi masalah semacam ini.

      salam

      Reply
  37. daniel

    salam sejahtera
    pak saya mau tanya, saya ini mau beli rumah bekas seharga 425jt, tetapi status rumah ini masih KPR kurang 200jt… jika saya deal beli rumah ini seharga 425jt, terus sisa KPR yg 200jt ini harus saya yg menanggung atau tetep pihak penjual yg menanggung.. trims pak. GBU

    Reply
    • admin

      Daniel,

      Jika pembeli membayar 425juta ke penjual maka penjual harus melunasi pinjaman di bank supaya sertifikasi bisa diambil. Tapi, bisa juga pembeli mengambilalih pinnjaman 200 juta tsb sehingga hanya perlu membayar 225juta ke penjual.

      salam

      Reply
  38. azis

    pk admin mw tanya saya ambil kpr btn dgn sistim potong gaji sementara gaji debgan sistim tranfer lwt bank mandiri. jadi gaji saya sudah dipotong sebelum masuk ke rk mandri saya,yg saya tanyakan buku rek btn sy apa ad manfaatnya krn dgn sistim potong gaji angsuran kpr lansung ditransfer ke rek debitur kpr bkn lwt rek btn saya jd td ad trnsksi di rek btn yg saya buat. trus apa yg bs djdikan bukti yg kuat kl sy tlah membyar angs kpr? krn tdk lwt rek btn saya.trm ksh adm

    Reply
  39. fanli

    mau tanya pak, saya ambil perumahan kpr di bank btn dan saya nunggak karna saya tidak bisa membayar angsuranya…dari bank minta diserahkan kembali ke bank tersebut, tapa saya tetap di suruh membayar angsuran sampai ada yang membeli rumah itu, apa saya bisa di pidanakan kalau saya tidak mampu membayar angsuran itu selama rumah belum laku di jual bank btn

    Reply
    • admin

      Fanli,

      Jika tidak mampu bayar, rumah Anda disita dan catatan Anda di bank menjadi buruk. Sulit mendapatkan kredit lagi. Pidana seharusnya tidak ada.

      salam

      Reply
  40. Ode

    Mau Tanya,
    Saya sudah ada perjanjian di notaris mengenai overcredit.
    Saya dan pemilik rumah sudah tanda tangan dan juga saya sudah dapat surat kuasa dan juga surat Akte perjanjian Jual beli (kalau tidak salah), Tetapi proses notaris itu sudah 4 tahun yang lalu dan saya belum lapor ke pihak Bank.
    Saya berniat untuk melunasi kredit dan ambil sertifikatnya. apa saja ya yang perlu saya pesiapkan?
    mohon penjelasannya.

    Reply
  41. sunarji

    Mas admin,saya mau tanya,di tempat saya ada perumahan,ada nasabah yang sudah ,masukin uang muka Rp 4000000, tapi sampai saat ini belum di acc oleh pihak BTN orang itu bernama frengky,pertanyaan saya adalah gimana cara kita cek data datanya melalui internet

    Reply
  42. ric

    salam sejahtera om admin,
    saya mau tanya, saya mau over kredit kpr btn, dengan masa kredit telah berjalan 14 bulan dari 240 bulan, kondisi pembayaran lancar tiap bulan. apakah ada uang kembali dr kredit yang telah dibayarkan?

    Reply
  43. putri

    sore admin , mau tanya
    saya KPR di bank konv dengan angsuran 2,3jt/bln sdh berljalan selama 2thn masih ada 18thn lagi.mengingat suku bungu naik terus mana yang lebih baik take over ke bank syariah , pnjaman tanpa agunan untuk pelunasan atau kalau ada uang lebih dipakai untuk mengurangi pokok KPR? sisa pnjaman pokok 170jt kondisi rmh skg sudah renov 2 lantai

    trmksih

    Reply
  44. boyan

    pak admin..saya baru setahun mnjalani KPR BTN..saya ada niat utk overkredit rumah saya..apakah bisa? jika bisa..apa saya bisa utk pengajuan kembali KPR di lokasi lain..???

    Reply
  45. agues

    mau tanya mas admin?
    kpr saya pakae bank Niaga udah berjalan 5,5tahun ingin overkridit ke BSM plus pinjaman multiguna. apakah saya melunasi dulu kekurangan dari bank Niaga(mendapatkan surat sertifikat tanah),terus mengajukan pinjaman kebank Bsm dan apakah langsung mengajukan overkridit kebank BSM … mohon penjelasannya…. terimakasih

    Reply
    • admin

      agues, dua-duanya bisa, Anda lunasi dulu (ini prosesnya lebih cepat) atau minta bankya yang melunasi (ini prosesnya lebih lama). salam

      Reply
  46. agus

    pak admin saya mau tanya…. persyaratan apa saja yg harus di lengkapi bila akan melunasi kpr… dan apakah hari itu juga saya langsung mendapatkan akte rumah atas nama saya ….terimakasih

    Reply
    • admin

      agus, lunasi kewajiban pinjaman dan sekitar 1 minggu (max) biasanya sertifikat akan bisa diambil. kalau masalah pengurusan sertifikat balik nama atas nama Anda, itu tidak ada hubungannya dengan bank, Anda harus ke developer dan notaris. salam

      Reply
  47. sufiadi

    ass.mau nanya,saya mau over kredit.ada tidak bank yg fasilitasnya melunasi kredit kita lebih dahulu ke bank pertama,setelah itu proses over kredit di bank selanjutnya.thanks

    Reply
  48. Didik Sadiantoro, S.Hut

    Saya punya kredit perumahan baru.lewat KPR BTN,tenor 15th,udh dari 2013.
    Pertanyaan saya :
    1.sertifikat balik nama itu udh pasti blm jd nama saya…
    2.sertifikat bs di ambil kpn…
    3.dari sejak awal saya blm pernah lihat IMB perumahan saya…apakah beli perumahan IMB ditanggung developer…
    4.semua itu kalau saya mau ngecek kemana y…

    Reply
  49. kakach

    salam pak,
    langsung saja saya ingin saran sekarang ini bank apa yang baik untuk take over kpr, sebelumnya sy kpr di bank btn selama 20thn sudah berjalan 3thn

    Reply
  50. djamaludin

    Salam Pak,,,
    saya memerlukan saran bapak,begini pak saat ini saya menjual rumah saya dan sudah ada yg membeli,diawal pembeli sudah memberi dp sekitar 50 juta dari harga jual rumah 250 dan sisanya akan dibayar cash dibulan berikutnya tetapi setelah dp diterima akhir akhir ini malah belum melunasi sudah hampir 3 bulan,yg saya herakan ternyata rumah saya oleh pembeli diagunkan ke bank dengan sertifikat atas nama saya ( penjual) ,,sedangkan sertifikat asli msh berada ditangan saya waktu itu dia hanya meminta fotocopynya saja,,yang jadi pertanyaan apakah rumah saya itu dikprkan oleh dia( pembeli)?sedangkan sertifikatnya masih nama saya,apa harus nama saya? atau dibaliknamakan dulu atas nama pembeli baru diagunkan ke bank?apakah cara itu( rumah diagunkan ke bank msh atas nama penjual oleh pembeli ) aman buat saya penjual? memang dia bilangnya akan dilunasi sisanya itu setelah cair dari bank,,bagaimana pak saya bener bener awam,,,saya tunggu sarannya pa,,terima kasih sebelumnya

    Reply
  51. mariska

    salam pak admin
    sebelumnya terima kasih informasi yang telah disampaikan
    saya mau beli rumah second, kondisi msh KPR bank A, sisa pinjaman 250jt selama 5th, sertifikat masih atas nama pengembang, tapi sudah dipecah, penjual sudah menunggak pinjaman selama 4 bulan
    Saya berencana melunasi sisa cicilan melalui Bank A, menurut infonya nanti sertifikat sudah bisa langsung atas nama saya, setelah mendapat sertifikat saya mau mengajukan KPR ke bank B untuk membayar sisa pelunasan kepada penjual
    menurut bapak dari segi biaya-biaya dan proses lebih meringankan saya over kredit ke Bank A atau saya ajukan KPR ke bank B
    terima kasih sebelumnya pak
    wassalam

    Reply
  52. andy

    siang pak,
    saya sedang dalam proses kpr ruko, biaya apa saja yang dikenakan ke saya? status ruko yang saya beli jg masih kpr.
    karna saya sudah dapet rincian dr bank sangat besar sekali, tolong bantuanya pak agar saya tidak keliru atau rugi

    terima kasih

    Reply
  53. Yudha

    Selamat Sore Pak,
    Saya mempunyai KPA di Bank BTN sdh berjalan sekitar 3thn, suku bunga saat 1thn pertama 9% dan saat ini 14% dan setahu saa BTN menurunkan suku bunga KPR/KPA dibawah 10% mulai Okt th ini tp aktualnya cicilan saya blm turun.
    Pertanyaan :
    1. Apakah penurunan suku bunga itu otomatis atau akan nunggu beberapa buan baru akan turun
    2. Jika ternyata tdk turun saat bermaksud take over ke bank lain yg saat ini sdh jauh lebih rendan suku bunganya, apakah KPA bias dilakukan take over ke bank lain? dokumen apa saja yg diperlukan ya pak?

    Terima kasih sblmnya.

    Reply
    • admin

      1. Cek dengan bank-nya utk tahu akan turun atau tidak.

      2. Bisa take-over. Soal syarat silahkan baca penjelasan lengkap di blog.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.