Menghadapi Naiknya Bunga KPR

  • September 8, 2013

Belum reda dihantam melorotnya harga saham dan melemahnya nilai tukar rupiah, sebentar lagi kita harus merogoh kocek lebih dalam untuk membayar cicilan pinjaman yang lebih besar karena naiknya bunga KPR. Kuncinya, bagaimana sejak dini mempersiapkan diri dan menyusun langkah antisipasi menghadapi kenaikkan ini, sehingga dampaknya tidak terlalu berat kepada keuangan rumah tangga.

Langkah Bank Indonesia (BI) mengerem gejolak di pasar dengan menaikkan BI rate dan bunga KPR berimbas pada bunga KPR. Beberapa bank sudah merubah tingkat bunga KPR mereka. Suku bunga mengambang (floating) yang sebelumnya di kisaran 11-12% , sekarang sudah merangkak ke 13%. Suku bunga tetap (fixed) juga setali tiga uang, sebelumnya berada di angka 6 -7%, sekarang sudah meloncat ke 8-9%.

Dapatkan Gratis Panduan Mengambil KPR & Excel Menghitung Cicilan KPR.

Kenaikkan ini baru merespon perubahan BI Rate yang pertama dari 6.0% ke 6.5% di Juli 2013. Belum memperhitungkan kenaikkan SBI berikutnya yang membawa bunga acuan ke level lebih tinggi di angka 7%.

Menurut berita Harian Kontan (03/11/2013), kenaikan bunga kredit tinggal menunggu waktu karena kondisi perekonomian yang belum sehat. Episode kenaikkan bunga KPR sepertinya masih berlanjut, masih koma belum titik.

Naiknya Bunga KPR

Kenaikkan bunga terjadi baik di bunga KPR tetap maupun di bunga KPR mengambang. Karena kedua jenis bunga ini punya skema yang berbeda, dampak kenaikkan tidak seragam (baca: Cara Perhitungan Bunga KPR). Tergantung jenis bunga KPR yang Anda hadapi saat ini.

Pertama, dampak paling terasa adalah bagi Anda yang saat ini membayar cicilan berdasarkan bunga KPR mengambang (floating). Dengan bunga mengambang berarti bank menetapkan bunga KPR mengikuti kondisi bunga pasar.

Karena itu, naiknya bunga acuan di pasar seperti saat ini, seketika membuat jumlah cicilan per bulan menjadi lebih besar karena bank melakukan penyesuaian atas komponen tingkat bunga.

Kedua, bagi yang sebentar lagi mengambil KPR, Anda akan menghadapi cicilan yang lebih besar dari yang sebelumnya diperhitungkan menggunakan bunga lama.

Meskipun nasabah KPR baru akan membayar cicilan menggunakan bunga tetap terlebih dahulu selama beberapa tahun, tetapi karena bunga tetap juga ikut naik, dampaknya cicilan juga menjadi lebih besar.

Bisa jadi, rencana mengambil KPR menjadi tertunda karena porsi cicilan terhadap pendapatan menjadi lebih tinggi dari batas normal yang diterima oleh bank (30-35%). Kalau ini terjadi,  rencana mempunyai rumah melalui KPR mungkin terpaksa harus diurungkan terlebih dahulu sampai bunga turun atau punya dana untuk menambah uang muka guna menurunkan beban cicilan.

Ketiga, bagi yang sudah memiliki KPR namun masih dalam masa suku bunga tetap (fixed), kenaikkan ini tidak akan berpengaruh. Jumlah cicilan pinjaman yang dibayar setiap bulan masih sama.

Karena dalam masa bunga tetap, bank sepakat tidak melakukan perubahan bunga, meskipun kondisi pasar berubah.

Namun, hati – hati. Bagi yang masa bunga tetap hampir selesai, harap bersiap – siap menghadapi  lonjakan jumlah pembayaran cicilan. Saat masa bunga tetap selesai, Anda harus membayar cicilan berdasarkan bunga mengambang yang jauh diatas bunga tetap.

Sementara, bagi yang masa bunga tetap masih lama, beruntunglah Anda. Cukup berdoa supaya saat masa bunga tetap Anda selesai, kondisi ekonomi sudah lebih baik sehingga acuan bunga mengambang sudah turun kembali.

Simulasi Bunga KPR

Berikut ini simulasi beberapa skenario kenaikkan bunga terhadap jumlah cicilan. Asumsi adalah pinjaman sebesar Rp 500 juta, tenor 10 tahun. Dilihat bagaimana dampaknya. Skenario 1, kepada yang sudah membayar cicilan dengan bunga mengambang. Skenario 2, kepada yang beralih dari bunga tetap ke bunga mengambang.

bunga KPR

Kesimpulannya, kenaikkan pembayaran cicilan paling tinggi dihadapi oleh Anda yang nanti beralih dari bunga tetap ke bunga mengambang. Naik sekitar 23%, dari cicilan hampir 6 juta menjadi 7 juta sebulan.

Ini karena memang spread bunga tetap dengan bunga mengambang sudah cukup lebar dan ditambah lagi, dengan adanya kenaikkan bunga mengambang, spread tersebut makin melebar.

Jadi, buat Anda yang sebentar lagi masa bunga tetapnya akan berakhir harus extra hati – hari. Jangan kaget kalau terima jumlah cicilan KPR yang melonjak tajam.

Menghadapi Naiknya Bunga 

Anda dapat melakukan beberapa langkah menghadapi naiknya bunga.

1. Financial  check-up untuk Tahu Kondisi Keuangan dengan naiknya Bunga KPR

Tujuan financial  check-up adalah menghitung apakah naiknya pembayaran cicilan KPR dapat diserap dengan kondisi keuangan sekarang. Baca: Cara Mengelola Keuangan Keluarga disini.

Jika tidak dapat diserap, berarti kondisi keuangan menjadi minus dengan beban cicilan yang lebih tinggi. Anda harus segera menyusun strategi mengatur pengeluaran mana dalam anggaran rumah tangga yang harus disesuaikan (alias dipangkas) untuk mengakomodasi kenaikkan cicilan ini.

Kenapa financial-check up penting dalam situasi ini?

Saya banyak menyaksikan keluarga yang kaget, karena tidak persiapan, melihat kewajiban pembayaran yang tiba – tiba naik. Akibatnya, mereka memangkas anggaran secara terburu-buru.

Tahu apa yang pertama kali dipangkas? Investasi. Sementara, pengeluaran bulanan tidak disentuh, ataupun jika dikurangi sedikit sekali, yang dihemat tidak berarti jumlahnya.

Padahal, amat berbahaya memotong investasi. Investasi dibutuhkan guna memperkuat dana darurat yang sangat krusial untuk berjaga-jaga dalam kondisi ketidakpastian ekonomi.

Dengan melakukan financial check-up, Anda bisa memetakan masalah dan dapat memutuskan dengan bijaksana, mana komponen keuangan yang paling perlu dipangkas. Bagaimana caranya supaya investasi tetap terjaga sementara kewajiban cicilan dapat dibayar tepat waktu.

2. Melakukan Over – Kredit Rumah untuk Mendapatkan Bunga KPR Lebih Murah

Kenapa bisa bunga lebih rendah? Dengan over kredit, pinjaman berubah statusnya menjadi pinjaman baru di bank lain. Nah, pinjaman baru mendapatkan bunga tetap yang lebih rendah dari bunga mengambang.

Over kredit disini disarankan hanya untuk Anda yang KPR sudah dengan bunga mengambang. Untuk yang masih dalam masa bunga tetap, sebaiknya tidak pindah ke bank lain karena saat ini tingkat bunga tetap yang baru lebih tinggi dibandingkan bunga tetap sebelumnya. Kalau dipindahkan, bunga tetap yang Anda bayar menjadi lebih tinggi, bukan lebih rendah, dibandingkan bunga tetap yang dinikmati saat ini.

Namun, dan ini sesuatu yang penting untuk diperhatikan, biaya over kredit tidak murah. Jangan keburu memindahkan sebelum tahu betul hitung-hitungan biaya over kredit.

Komponen biaya over kredit adalah sebagai berikut:

Pertama, biaya pelunasan dipercepat yang dibayar ke bank awal. Karena ini adalah pemindahan pinjaman, maka pinjaman harus dilunasi dahulu. Jumlah biayanya tidak kecil dan masing – masing bank punya aturannya sendiri – sendiri. Harus cek ke bank dahulu berapa yang harus dibayar.

Kedua, karena over kredit statusnya adalah pinjaman baru di bank lain, maka Anda harus melakukan akad kredit yang baru. Untuk itu, Anda harus mengurus dan yang paling penting membayar kembali semua biaya notaris dan pengurusan dokumen sama seperti pengajuan kredit diawal dulu. Biaya ini Anda tahu tidak murah.

Kesimpulannya, over kredit bisa saja menawarkan bunga yang lebih rendah, tetapi sebelum melakukannya harus dihitung dulu benar – benar jumlah biaya yang harus dikeluarkan dalam proses over kredit ini. Kalau memang biaya pengurusan lebih rendah dibandingkan naiknya bunga, bisa kanjut melakukan over kredit. Jika tidak ya sebaiknya jangan.

Baca: Apa Untung Rugi Melakukan Over Kredit Rumah disini.

3. Melihat KPR Syariah yang Menawarkan Cicilan Tetap Sepanjang Tenor

Gonjang – ganjing ini membuat KPR syariah menjadi tawaran yang menarik.

KPR syariah memiliki skema cicilan tetap sepanjang tenor. Ya, dengan KPR jenis ini, Anda bisa tenang, karena jumlah cicilan sudah fixed sampai masa kredit selesai. Berbeda dengan KPR konvensional dimana cicilan yang sama hanya berlaku selama masa bunga tetap masih berlaku.

Selama ini, KPR syariah kurang dilirik karena kondisi bunga pasar sedang menurun sehingga KPR konvensional masih lebih menarik. Jumlah cicilan dengan tingkat bunga tetap di KPR konvensional lebih murah dibandingkan cicilan tetap di KPR syariah.

Namun, banyak yang lupa, bahwa masa bunga tetap di KPR konvensional punya batas waktu. Paling lama 5 tahun dan rata – rata berada di periode 2 tahun.

Setelah masa itu berakhir, debitur KPR konvensional harus berhadapan dengan bunga mengambang yang mengikuti bunga pasar. Ketika bunga pasar tidak lagi bersahabat, dampaknya ke cicilan KPR konvensional cukup signifikan.

Cicilan di KPR syariah meskipun terlihat lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional, terutama di tahun – tahun awal, namun memberikan ketenangan dan kepastian sampai masa kredit berakhir. Baca: Perbandingan Bunga KPR Syariah vs Konvensional disini.

Ini kembali ke pilihan masing – masing individual. Yang ingin diuraikan disini adalah bahwa ada pilihan KPR dengan skema cicilan yang tetap sampai masa kredit selesai. Bukan hanya pilihan dengan KPR konvensional.

Melihat kondisi ekonomi dan prediksi banyak pihak, kenaikkan bunga KPR sepertinya sulit dibendung. Lebih baik segera bersiap menghadapi kenaikkan tersebut. Persiapan yang lebih awal akan memberikan kita kesempatan dan ruang yang lebih fleksibel untuk menyusun dan memutuskan langkah yang paling tepat buat kondisi keuangan kita.

Simak update terbaru:

GRATIS Survei Bunga KPR – Paling Murah Di Bank Mana

9 Responses

  1. Sisada

    Terimakasih artikelnya, sangat mencerahkan. Mohon masukannya min, sisa kpr 200jt an, floating 14.25%. Jika saya overkredit ke bank yang menawarkan fixed 2 tahun awal 9.75%, apakah akan rugi untuk 2 tahun fixed itu dengan memperhitung biya2 over kredit yg akan muncul? Asumsi masa akhir cicilan akan disamakan dengan bank lama. Tq.

    Reply
    • admin

      Anda harus tahu dulu berapa biaya over kredit karena disetiap lokasi dan disetiap bank bisa berbeda-beda (ada denda pelunasan dipercepat). Paling mudah cek notarisnya untuk membantu menghitungkan. Tapi dengan perbedaan yang cukup besar antara bunga fixed dan fleksibel saya kira akan lebih menguntungkan di over kredit. Tapi itu dugaan saja.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ikuti berita terbaru Duwitmu.com!