Cicilan DP Rumah KPR, Apakah Menguntungkan ?

  • July 16, 2017

Saya pernah mengalami, sudah ngebet ingin punya rumah, tetapi tidak bisa, karena dana belum ada untuk membayar uang muka. Itu dulu. Sekarang, banyak pengembang berinovasi, menawarkan cicilan DP rumah KPR atau program DP 0% untuk membantu Anda yang belum punya uang tapi sudah ingin punya rumah.

Namun, sebelum menyambut tawaran tersebut, Anda perlu pikirkan masak-masak sejumlah faktor.

Dalam kredit KPR atau KPA ke bank, pembayaran DP (uang muka) adalah syarat mutlak. Bank tidak akan mengucurkan kredit jika calon pembeli tidak menyetor uang muka ke developer.

Karena masalah DP ini, banyak orang yang terpaksa menunda impian punya rumah.

Tidak kurang akal, pengembang menawarkan solusi.

Konsumen bisa mencicil uang muka ke pengembang. Dikenal sebagai program DP 0% atau cicilan Uang Muka.

Kenapa 0% karena essentially calon pembeli tidak perlu menyediakan uang saat itu juga untuk melunasi uang muka.

Diyakini program 0% ini bisa membantu mereka yang ingin memiliki tempat tinggal namun anggarannya terbatas.

Tentu saja, developer berani menawarkan skema ini karena paham bahwa cara ini akan membantu meningkatkan penjualan unit properti yang mereka bangun.

Apa manfaat dan resiko program DP 0 ini ?

Cara Kerja Cicilan DP Rumah

Karena penasaran, beberapa bulan lalu di 2017 kami mendatangi pengembang besar yang menawarkan cicilan DP di salah satu proyek apartemen mereka di Bekasi. Kami ingin mendengar langsung bagaimana ketentuan dan persyaratan DP 0% ini.

Cara kerjanya sebagai berikut:

Pertama, pembeli mengangsur DP ke pengembang. Bukan ke Bank. Selama masih dalam masa cicilan DP, pembeli belum berhubungan dengan bank.

Jumlah DP yang akan dicicil dipilih oleh konsumen yang disesuaikan dengan ketentuan bank, yaitu DP 20%, 30% dan 40% dari harga jual.

Kedua, cicilan dilangsungkan selama kurang lebih 2 tahun (22 bulan). Periode cicilan ini akan bisa berbeda – beda tergantung kebijakan pengembang.

Dalam hal pengembang yang saya datang ini, masa cicilan mengikuti masa selesainya bangunan apartemen. Saat cicilan selesai dalam 2 tahun, bangunan apartemen sudah selesai.

Ketiga, ini penting Anda perhatikan bahwa harga jual apartemen berbeda untuk masing – masing tingkat DP. Harga apartemen dengan cicilan DP 20% lebih mahal dibandingkan DP 30% dan DP 40%.

Contohnya, dalam price list yang saya peroleh, harga apartemen studio 25 meter adalah sbb:

  • Harga Apartemen DP 20% adalah Rp 463 juta
  • Harga Apartemen DP 30% adalah Rp 455 juta
  • Harga Apartemen DP 40% adalah Rp 448 juta

Kenapa info ini penting ? Karena harga apartemen yang nantinya akan menentukan berapa kredit yang harus Anda ajukan ke bank setelah cicilan DP selesai.

Keempat, setelah cicilan uang muka rampung, barulah pembeli mengajukan kredit ke bank. Penyelesaian pembayaran DP ke developer menjadi syarat pengajuan kredit ke bank.

Keuntungan Cicilan DP KPR

Saya mencatat sejumlah keuntungan mengikuti cicilan uang muka.

#1 Dana Terbatas Bisa Beli Properti

Calon pembeli yang belum punya dana sudah bisa memesan apartemen.

Saya pernah merasakan ngenesnya ingin beli rumah tetapi tidak bisa karena DP belum cukup. Terpaksa waktu itu saya dan istri bertahan dulu di rumah mertua sampai uang muka mencukupi.

Ketika uang muka sudah saya kumpulkan, rumah yang saya incar tetap tidak bisa dibeli karena stok sudah terjual semua danharganya pun sudah naik diatas budget kami.

Sebelum ada program ini, pembeli harus menyiapkan dulu uang sebesar DP, baru bisa memesan apartemen atau rumah.

Dengan program cicilan DP, Anda sudah bisa memastikan mengambil unit apartemen walaupun DP belum lunas. Harganya pun sudah di sepekati sehingga Anda tidak perlu khawatir bahwa harga akan naik saat cicilan nanti selesai.

#2 Memaksa Menabung

Tidak semua orang memiliki disiplin dalam menabung. Harus ada push factor.

Saya punya teman yang penghasilannya besar tetapi belum memiliki asset apapun. Karena dia malas menabung atau berinvestasi.

Cicilan uang muka ‘memaksa’ kita menabung. Actually ini paksaan yang positif karena investasi pada asset properti yang nilainya cenderung naik.

#3 Kepastian Harga Meskipun DP Dicicil

Kesulitan mencicil sendiri (tanpa ikut program) adalah kita tidak tahu berapa harga apartemen saat nanti uang DP sudah terkumpul.

Saat nanti DP sudah terkumpul sangat bisa harga unit sudah berubah.

Harga properti bergerak tajam, terutama di kota – kota besar. Sehingga seringkali kita sulit memperkirakan berapa nantinya harga properti.

Dalam cicilan uang muka, harga apartemen sudah dipatok diawal ketika calon pembeli setuju ikut program mencicil DP. Saat nanti cicilan selesai, harga apartemen tidak berubah.

Memang harga apartemen dengan cicilan DP akan lebih mahal. Perbandingan antara harga cicilan DP dengan harga tanpa cicilan DP adalah 15% lebih mahal selama 22 bulan (masa cicilan DP).

Kenaikkan harga ini terlihat masih cukup reasonable. Mengingat kepastian harga, yang membuat Anda sudah sedikit banyak bisa memprediksi berapa nanti cicilan ke bank.

#4 Resiko Kerugian Akibat Wanprestasi Lebih Rendah

Dibandingkan langsung mengambil kredit, resiko melakukan cicilan DP lebih kecil.

Jika terjadi sesuatu dengan apartemen, misalnya apartemen tidak selesai dibangun karena wanprestasi pengembang, maka resiko pembeli hanya sejumlah cicilan DP yang sudah dibayar. Sementara jika Anda mengambil kredit KPR, resikonya adalah sejumlah pinjaman, yang jumlahnya pasti lebih besar.

#5 Margin Keuntungan Tinggi & Mudah Dijual

Seperti penjelasan sebelumnya, saat cicilan dp selesai, apartemen sudah jadi. Artinya, pembeli bisa segera menyewakan apartemen tersebut atau menjual apartemen dengan margin lebih tinggi.

Kenapa margin tinggi?

Karena modal Anda hanya sebesar cicilan uang muka. Selain itu, proses penjualan lebih mudah ketika masih berstatus cicilan DP dibandingkan jika properti sudah masuk KPR.

Saat sudah kredit, Anda harus melunasi seluruh pinjaman atau mentake over ke calon pembeli. Dengan cicilan DP, pembeli cukup mengganti DP dan tambahan margin keuntungan.

Resiko DP 0% Rumah

Program ini bukan tanpa resiko. Sejumlah hal yang perlu Anda tahu sebagai berikut:

#1 Harga Rumah Cicilan DP Lebih Mahal

Ada bunga yang harus ditanggung oleh pengembang ketika memberikan program DP 0%. Itu sebabnya harga bangunan antara mengambil langsung secara kredit KPR atau KPA lebih murah dibandingkan dengan cicilan DP.

Intinya harga dengan cicilan DP paling mahal diantara semua cara pembayaran yang tersedia bagi calon pembeli.

Harga yang lebih tinggi ini menyebabkan cicilan yang nanti harus pembeli bayar ketika mengajukan kredit menjadi lebih tinggi.

#2 Bagaimana Jika Cicilan DP Selesai, Kredit Ditolak Bank

Mungkin ini resiko yang perlu dipertimbangkan dengan matang.

Dalam syarat dan ketentuan, pengembang menyebutkan bahwa saat cicilan DP sudah selesai maka calon pembeli harus melunasi pembelian apartemen dengan cara kredit ke bank atau pembayaran tunai.

Masalahnya, bagaimana jika pengajuan kredit ke bank tidak disetujui. Tidak ada jaminan bahwa setelah uang muka terkumpul maka bank PASTI mengabulkan permohonan kredit kita.

Kita pun tidak tahu kondisi keuangan dalam 22 bulan ke depan (selama melakukan cicilan DP), apakah masih layak untuk mendapatkan kredit bank atau tidak.

Ketentuan pengembang adalah “jika pembeli tidak melakukan pelunasan setelah cicilan DP selesai maka uang cicilan yang sudah dibayar ke pengembang akan HANGUS”.

Pilihannya, jika kredit ditolak bank, calon pembeli melunasi secara tunai karena jika tidak, uang muka yang sudah dibayar tidak bisa diambil kembali.

Bukan pilihan yang mudah.

Langkah terburuknya jika tidak bisa melunasi adalah mengalihakan apartemen tersebut.

#3 Bunga Kredit Bisa Berbeda Nantinya

Pengembang biasanya menawarkan program cicilan DP selama 2 sampai 3 tahun. Selama itu, pembeli belum berhubungan dengan bank. Ketika cicilan DP selesai, barulah pembeli mengajukan ke bank.

Dalam periode 2 atau 3 tahun ke depan, kita tidak tahu kondisi suku kredit KPR. Bisa naik dan bisa turun.

Karena itu, simulasi KPR yang ditunjukkan buat cicilan DP tidak relevan. Karena bunga KPR yang dipakai untuk simulasi adalah bunga saat ini, bukan bunga 2 atau 3 tahun lagi saat pembeli yang mengambil cicilan DP, akan mengajukan kredit.

Kesimpulan

Penawaran DP 0% Rumah KPR dari developer perumahan tentu saja menawarkan alternatif pembayaran yang menarik. Orang yang sebelumnya harus menabung dahulu untuk bisa mengajukan kredit, sekarang dengan uang muka nol rupiah sudah bisa memesan rumah.

Namun, skema ini memiliki sejumlah ketentuan yang mendatangkan resiko bagi calon pembeli. Mulai dari harga yang lebih mahal sampai dengan pembayaran cicilan yang hangus jika kredit ditolak oleh bank.

Ambil atau tidak ?

Itu kembali lagi ke kondisi keuangan kita masing – masing. Jika memang sudah memiliki uang muka sebaiknya tidak perlu cicilan DP.

Tetapi, kalau memang sudah betul-betul ingin punya rumah sendiri sekarang, dan belum punya simpanan yang cukup, mengambil program cicilan DP Rumah KPR adalah alternatif yang bisa dicoba.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ikuti berita terbaru Duwitmu.com!