10 Tips Membeli Rumah di Developer Supaya Tidak Tertipu

  • December 19, 2015

Mencari rumah lewat developer memang cara paling lazim dilakukan masyarakat perkotaan. Namun perlu hati – hati supaya tidak tertipu. Berikut 10 tips membeli rumah di developer yang perlu dipahami.

Ada 13 juta orang yang membutuhkan rumah di Indonesia.

Bagaimana mereka memiliki rumah ?

Cara yang paling lazim adalah membeli di perumahan yang dibangun pengembang.

Ini cara yang menguntungkan karena:

Pertama, paling mudah. Anda tidak perlu repot mencari tanah, dan tidak harus membangun. Rumah sudah dibangun oleh developer.

Kedua, perumahan ini umumnya memiliki kawasan yang tertata apik dengan landscape and fasilitas pendukung yang memadai.

Ketiga, bisa dibeli dengan KPR. Mayoritas pengembang kerjasama dengan bank dalam menyediakan fasilitas pinjaman untuk memiliki rumah. Ini cocok dengan profil pembeli yang 70% melakukan pembelian dengan kredit.

Namun, pembelian rumah lewat developer bukan tanpa masalah.

Beberapa minggu lalu, Harian Kompas melaporkan satu halaman penuh keluhan – keluhan yang disampaikan lewat surat pembaca mengenai developer yang wanprestasi .

Bukan berarti semua developer jelek. Faktanya, lebih banyak developer yang bonafide.

Namun, untuk menghindari hal buruk terjadi, sebaiknya pahami dengan baik proses dan ketentuan dalam mengambil rumah lewat developer. Bagaimanapun juga membeli rumah itu melibatkan uang yang tidak sedikit, sehingga keputusannya harus dilakukan secara hati – hati.

Kita akan membahas dulu bagaimana proses dan legalitas pembelian rumah di pengembang. Setelah itu, kami jelaskan 10 hal yang perlu diperhatikan supaya tidak timbul masalah.

Legalitas Pembelian Rumah

Saat datang ke pengembang, pernah dengar ungkapan bahwa “beli rumah developer itu beli gambar”.

Ungkapan ini benar karena rumah yang dijual oleh developer memang belum jadi. Yang ada baru maket-nya, “jual gambar” istilahnya.

Kenapa jual maket atau indent ? Karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari KPR untuk membangun rumah.

Sebagai pembeli, Anda harus mendapatkan pinjaman KPR terlebih dahulu supaya rumah bisa dibangun oleh pengembang.

Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1 tahun.

Karena proses pembelian rumah yang belum jadi seperti ini, muncul konsekuensi legalitas.

Pertama, perjanjian diawal bentuknya adalah PPJB  (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB).

PJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Isinya adalah kesepakatan penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli disertai dengan tanda jadi atau uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB.

Kenapa PPJB, kenapa bukan AJB ?

Karena rumahnya belum jadi dan sertifikatnya masih atas nama developer.

Muncul pertanyaan, kenapa bank bersedia menerima PPJB untuk pemberian KPR, dimana jenis perjanjian ini sebenarnya tidak bisa digunakan sebagai dasar jaminan karena objek tanah dan bangunan secara hukum belum dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Untuk Hak Tanggungan, status perjanjian harus AJB, bukan PPJB.

Untuk mengatasinya, bank meminta pengembang memberikan buy-back guarantee atas kredit yang diberikan. Artinya, selama statusnya masih PPJB, jika pembeli menunggak pembayaran maka pengembang yang akan mengambil alih. Dengan demikian, meskipun tidak mengikat rumah sebagai jaminan karena statusnya masih PPJB, bank tetap bersedia memberikan kredit karena adanya jaminan dari pengembang.

Nanti jika rumah sudah jadi dan statusnya berubah dari PPJB menjadi AJB, buy-back guarantee dari pengembang otomatis gugur dan kewajiban beralih sepenuhnya menjadi tanggungjawab peminjam.

Dengan kondisi perjanjian seperti ini, apa implikasinya buat Anda sebagai pembeli ?

Selama status masih PPJB dan belum beralih ke AJB, maka: (1) status rumah tersebut masih milik developer; (2) sertifikat belum atas nama pembeli; (3) jika membelinya dengan cash, lalu kemudian akan di KPR, bank jarang sekali yang mau menerima jika masih PPJB .

Kedua, sertifikat tanah belum atas nama pembeli, karena statusnya masih Sertifikat tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama developer.

Jika rumah sudah jadi, kemudian dilakukan AJB, barulah sertifikat Induk tersebut bisa dilakukan proses pemecahan sertifikat supaya masing – masing rumah dan bangunan memiliki sertifikat sendiri atas nama pemiliknya.

Proses pemecahan sertifikat induk ini tidak seragam antar pengembang. Karena prosesnya membutuhkan biaya yang tidak sedikit, ada pengembang yang menunggu sampai semua tanah terjual (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat), untuk melakukan pengurusan.

Selama, sertifikat belum atas nama pemilik, maka: (1) rumah akan sulit dijual karena secara legal bangunan itu masih milik developer; (2) kredit sulit dilakukan take-over ke bank lain karena bank biasanya meminta sertifikat yang statusnya sudah SHM atas nama pemilik.

Proses Pembelian via Pengembang

Untuk menggambarkannya, berikut ini alur proses ketika membeli rumah di developer dengan KPR.

proses membeli rumah di developer

Langkah #1 Memilih Rumah dari Developer.

Langkah #2 Membayar Booking Fee untuk memesan rumah.

Langkah #3 Mengajukan KPR dan mendapatkan persetujuan kredit dari bank. Tanpa KPR, rumah tidak bisa mulai dibangun oleh developer. Tentu saja, jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati.

Langkah #4 Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan developer. PPJB ini penting untuk dibaca karena didalamnya termuat klausul mengenai janji developer soal kapan rumah jadi, proses balik nama sertifikat dan lain- lain. Sampai disini status rumah masih PPJB.

Langkah #5 Rumah selesai. Biasanya setelah 6 bulan sd 1 tahun, proses pembangunan rampung dan rumah siap ditempati.

Langkah #6 Proses pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah jadi. Pemecahan harus dilakukan terlebih dahulu supaya sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli

Langkah #7 Dilakukan Akta Jual Beli (AJB) dengan notaris.

Langkah #8 Balik nama sertifikat HGB developer ke pembeli.

Langkah #9 Meningkatkan  status menjadi Sertfikat Hak Milik (SHM)

10 Tips Beli Rumah di Developer

Berdasarkan penjelasan uraian diatas, Anda perlu kehati-hatian karena banyak masalah yang mungkin muncul.

#1 Utamakan Reputasi Developer

Reputasi developer sangat amat penting.

Karena rumahnya belum jadi sementara Anda sudah harus membayar lunas (meskipun itu dengan kredit), jadi tidaknya tergantung pada developer.

Dan juga, pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. Pengembang yang tidak professional menyebabkan pengurusan surat dan sertifikat akan terhambat.

Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, antara lain :

  1. Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah), nomor sertifikat tanah, surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Surat Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
  2. Prasarana sudah tersedia
  3. Kondisi tanah matang
  4. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
  5. IMB Induk

#2 Sertifikat Masih Atas Nama Developer

Saat awal pembelian rumah, sertifikat masih atas nama developer. Ada sejumlah proses yang harus dilalui sampai sertifikat menjadi nama pembeli.

Selama sertifikat masih atas nama developer, implikasinya adalah:

  • Take – over kredit ke bank lain sulit dilakukan. Umumnya, bank tidak akan bersedia menerima take – over jika status sertifikat belum SHM atas nama pemilik.
  • Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM. Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan.

Oleh karena, penting sekali memastikan ke pengembang, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama Anda.

Di dalam perjanjian jual beli biasanya sudah dicantumkan target penyelesaian sertifikat. Yang jadi masalah, apakah target tersebut ditepati atau tidak.

#3 Jangan Bayar DP ke Developer Sebelum KPR Disetujui

Pembaca di blog ini pernah menanyakan “saya diminta segera membayar uang muka (DP) oleh pengembang, sementara KPR masih dalam proses. Apakah saya harus membayar DP tersebut ?”.

Yang perlu diingat adalah tidak ada jaminan bahwa bank  pasti menyetujui pengajuan KPR meskipun pengembang sudah bekerjasama dengan bank. Karena bank tidak hanya melihat pengembang, tetapi juga mengevaluasi kemampuan keuangan pembeli untuk melunasi cicilan.

Oleh sebab itu, sebaiknya pembayaran DP dilakukan setelah ada keputusan persetujuan KPR.

Jika belum ada keputusan, sebaiknya tidak dibayar DP karena jika nanti ternyata KPR tidak disetujui, Anda harus meminta kembali DP dan itu biasanya tidak mudah (selalu ada potongan).

#4 Tidak Bisa Take Over KPR Jika Sertifikat Belum Balik Nama

Status sertifikat yang masih atas nama developer dan belum balik atas nama pembeli menyebabkan take over kredit ke bank lain sulit dilakukan.

Pihak bank yang akan mengambil alih kredit (take over) akan meminta sertifikat atas nama pihak yang mengajukan kredit.  Karena bank ingin secara hukum bisa mengikat rumah yang di KPR itu sebagai jaminan.

Beberapa bank masih mau menerima take-over kredit jika pengembangnya sudah kerjasama dengan bank. Namun, proses ini masih harus dipastikan lagi di masing –masing bank.

Oleh karena itu, jika Anda berpikir melakukan take over kredit, misalnya, karena alasan cicilan yang memberatkan dan bunga yang tinggi, pastikan dahulu status sertifikat rumah. Sudah atas nama Anda atau belum.

#5 Ada Risiko Rumah Tidak Jadi Tepat Waktu

Apa saja risiko membeli rumah di developer ?

  • Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer yang reputasinya baik.
  • Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi. Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah.
  • Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.

#6 Apa Kewajiban Developer Jika Wanprestasi

Mengingat sejumlah risiko tersebut, pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi.

Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli.

Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

#7 Segera AJB Jika Rumah Sudah Jadi

Anda harus mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB sesegara mungkin.

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.

AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli. Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer.

Kapan AJB bisa dilakukan ?

Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi:

  1. Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
  2. Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan
  3. Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

Gampangnya, jika rumah sudah jadi, segera minta dilakukan AJB dengan developer.

AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.

Sebelum AJB dilakukan, PPAT akan melakukan beberapa langkah, yaitu:

  • Pemeriksaan sertifikat ke BPN. Pemeriksaan bertujuan mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.
  • Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

#8 Segera Urus Status SHM

Setelah AJB selesai, pembeli mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang.

Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa developer sebagai badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik (SHM). Developer hanya bisa memiliki tanah serta  bangunan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB).

Apa masalahnya dengan status HGB ?

Tidak seperti SHM yang memberikan hak milik selamanya, HGB memiliki jangka waktu.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.

Jadi dengan HGB, Anda paling lama bisa mendirikan bangunan 50 tahun. Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.

Oleh sebab itu, setelah proses AJB rampung, Anda harus mengubah sertifikat menjadi SHM.

Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.

Sesuai Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sbb:

  • Pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.
  • Pengurusan dapat dilakukan oleh si pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi, yaitu:
  1. SHGB asli
  2. Copy IMB
  3. Copy SPPT PBB tahun terakhir
  4. Identitas diri
  5. Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi, dan
  6. Membayar uang pemasukan kepada Negara.

#9 IMB Amat Penting

Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Tidak memiliki IMB maka: (1) bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang; (2) bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank; (3) Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.

IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.

Berdasarkan IMB, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan lokasi, misalnya ruko memang dibangun di area komersil; rumah tinggal dibangun di lokasi yang diijinkan untuk hunian.

Pastikan bahwa bangunan Anda memiliki IMB.

#10 Jangan Lakukan Transaksi Jual Beli Bawah Tangan

Muncul beberapa pertanyaan di blog ini mengenai proses jual beli yang dibawah tangan. Apakah aman atau tidak.

Apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, lakukanlah pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris.

Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.

Kesimpulan

Membeli rumah lewat pengembang adalah cara yang paling banyak digunakan untuk memiliki rumah. Hal ini terutama di kawasan Jabodetabek yang padat dan kosmopolitan, dimana tidak mudah membangun rumah sendiri karena harga tanah yang tinggi.

Pengembang menawarkan banyak kemudahan, seperti kawasan yang sudah jadi, tidak perlu repot mengurusi pembangunan rumah serta  tersedianya fasilitas kerjasama kredit dengan bank.

Namun, konsumen wajib memahami sejumlah hal saat melakukan pembelian ini. Ada 10 hal yang perlu dipahami dengan baik ketika mengambil rumah lewat pengembang.

Semoga membantu Anda mendapatkan rumah terbaik.

GRATIS Konsultasi Premi Asuransi

128 Responses

  1. Meretas DC

    sangat bermanfaat min . jadi arahan terbaik saya nih sebelum jadi beli rumah di perumahan. thanks a lot

    Reply
  2. Dyas

    Halo pak saya mau tanya, apabila ingin membeli rumah dari developer, tetapi informasi dari developer menyatakan bahwa IMB hanya 1 yaitu atas nama developer. Bagaimana itu pak? Apakah akan menjadi masalah di kemudian hari? Apakah seharusnya tiap rumah yang dibeli dari developer harus memiliki IMB masing-masing? Mohon pencerahannya. Salam.

    Reply
    • admin

      Dyas, coba tanyakan ke bank yang akan Anda gunakan untuk KPR. apakah bank mau menerima 1 IMB. Setahu saya, IMB adalah per rumah. salam

      Reply
  3. Amalia

    Bagaimana jika saya ingin membeli tanpa proses KPR yaitu secara tunai. Aman kah untuk tetap beli ke developer?

    Reply
  4. pologe

    Dear Admin.
    saya di tawarkan untuk kpr via developer juga, kasusnya begini

    1. saya menghubungi bagian pemasarannya via telp dan menanyakan tentang tawaran kpr via developer dan dia mengatakan bisa.
    2. setelah berbicara di menawarkan ada rumah yang pembangunannya sudah 60 persen dan masuk di pembangunan tahap dua, dimana yang saya tanyakan pertama adalah untuk pembagungan tahap 3.
    3. dia mengatakan pada saya bahwa rumah tersebut sebenarnya di pesan oleh orang lain cuma karna yang bersangutan butuh uang maka dia tidak jadi mengambil rumah tersebut dan dia alihkan ke saya.
    4. dia minta dp untuk di bayar di muka, dan setelah rumah 90 persen akan di lakukan akad pembelian.
    5. saya sudah survey lokasi dan melihat kondisi rumahnya yang sudah 60 persen di bangun.
    6. dalam kasus ini apakah aman untuk di lanjutkan..

    Reply
    • admin

      Jika ingin KPR, sebaiknya kontak dengan bank dahulu untuk mengecek apakah developer ini kerjasama dengan bank. salam

      Reply
  5. eri

    Dear admin..
    Saya sdh booking fee lalu developernya meminta saya untuk bayar dp sblm persetujuan dari bank utk membangun rmhnya,dll.Jika tdk di setujui oleh bank akan di kembalikan full utk dp saya.Akan tetapi saya msh ragu,lalu saya konfirmasi ke bank cabang yg di tunjuk developer utk KPR apakah sdh bekerja sama atau blm ternyata blm krna blm slsai mslh sengketa,bank tsb tdk ingin ambil resiko.pdhl utk pembangunan nya sdh tahap 2 dan yg tahap 1 sdh kumpulkan berkas tetapi blm ada interview dri bank.Apakah developer ini termasuk yg nakal & apakah saya lanjut atau tidak yah?

    Reply
    • admin

      Nakal atau tidak, saya tidak tahu. Tapi jika ada sengketa dengan bank itu sebuah indikasi karena bank biasanya punya screening yang ketat utk suatu developer kerjasama. salam

      Reply
  6. Adi

    Thanks infonya yang berharga. Saya mau tanya pak,
    Saya ada tawaran menarik dari developer syariah, tanpa bunga, tanpa riba.Jadi saya langsung bayar ke developer.Tapi saya khawatir jika tidak menggunakan bank bagaimana aspek legalitasnya?Sandainya ada masalah di tengah jalan, apakah konsekuensi yang saya terima?Mohon pencerahannya.
    Terima kasih

    Reply
      • Sri

        Jika ada IMB dan Sertifikat nya masih nama development, apakah bermasalah pak?
        Karna development bilang, untuk sertifikat atas nama pribadi nanti ketika bayar rumahnya sudah lunas semua.

      • admin

        Itu betul bahwa nanti setelah lunas akan dilakukan AJB, lalu balik nama SHM ke pribadi Anda.

  7. Dwi kris

    Saya mau tanya nih… saya ditawari kpr dari agen properti yang mau saya tanyakan apakah bisa jika ada 2 developer yang masih belum menang tender atas pembangunan perumahan tersebut tetapi unit rumahnya sudah mulai dipasarkan?

    Reply
    • admin

      Untuk memastikan, langsung tanyakan ke bank soal KPR dan developer tersebut. Biasanya bank sangat berhati-hati dalam memilih developer.

      Reply
  8. yuni

    Dear admin
    Saya membeli perumahan dgn sistem kredit tidak KPR, bayar dp diangsur sebanyak 5 kali ,saya pilih kavling 1 rencana dibangun setelah dp 120 jt setelah dp 100 jt saya ditawarkan untuk pindah kavling ke no 5 dg alasan dari pihak developer kesalahan nama di IMB, pihak developer mengakui kesalahan nya, jika saya mau pindah ke kavling no 5 rumah akan dibangun walaupun dp blom memenuhi syarat, menutuk admin bagaimana?? Apakah saya harus mengikuti saja atau kekeh dgn pilihan awal dgn komsekuensi rumah di bangun agak lama karena mengurus imb yg salah tersebut.
    Trmksh

    Reply
    • admin

      IMB itu penting karena tanpa IMB rumah bisa disegel. Coba cek dokumen IMB-nya utk memastikan apakah keterangan developer benar atau tidak. Harusnya developer baru bisa membangun setelah IMB jadi. salam

      Reply
  9. rosma

    Admin,klo KPR pribadi dengan developer aman ato tidak y??sblm saya bayar DP apa yg harus saya lakukan supaya tidak terjadi penipuan…trimakasih

    Reply
  10. Nining

    Mohon tanya Admin,
    saya niat beli rumah KPR, niatnya bayar cash, tapi developernya minta setelah bayar Dp 10 Jt, 2 minggu kemudian saya harus bayar yang 90 % apa ini normal untuk pembayaran cash, perjanjian apa yang saya pegang untuk keamanan. terimakasih.

    Reply
    • admin

      Lihat reputasi developernya karena Anda bayar dulu sementara rumah belum jadi. Pastikan IMB dan Sertifikatnya nanti atas nama Anda. Konsul dengan notaris karena mereka biasanya paling paham legalitas tanah tsb.

      Reply
  11. Anita Carolina

    Pagi Pak Rio, terima kasih artikelnya sgt detil dan membantu. Saya mau tanya ada apartemen status msh PPJB jd developernya bangkrut lalu di takeover sm h realitindo. Sy mau beli KPR tdk bs. Bgmn caranya spy bs urus suratnya mjd strata title?

    Reply
  12. Yuni

    Admn mau nnya,,IMB itu kapan buatnya atas nma pembeli? Apa kah stlh akad lnsung d buat atas nma pembeli? Admin blang kalau IMB hrs atas nma pembli sblm rmh jadi.trimakasih

    Reply
    • admin

      IMB sebelum rumah mulai dibangun sudah harus ada. IMB merujuk pada lokasi rumah yang akan dibangun. salam

      Reply
  13. lena

    Saya membeli rmh dgn cara cash tetapi pembangunan blum selesai dan sudah lewat dari perjanjian apakah itu termasuk wanprestasi

    Reply
    • admin

      Cek di perjanjiannya soal penyelesaian yang lewat jatuh tempo. apa sanksinya jika wanprestasi.

      Reply
  14. Tania

    Yth: Admin,
    Apakah kita dapat menuntut developer ttg bangunan setelah AJB dilakukan?
    Apakah hal ini legal di mata hukum?
    Apakah betul pengertian terjadinya AJB bahwa pembeli & penjual telah sepakat menerima keadaan bangunan yg diperjualbelikan sehingga tidak bisa diadakan tuntutan apapun?

    Mohon pencerahan & terimakasih.

    Reply
    • admin

      Di dalam AJB/perjanjian dengan developer ada ketentuan mengenai serah terima rumah. Cek disitu.

      Reply
  15. Aditya tresnanta

    Dear admin

    Saya ambil rumah d taman royal 3 cipondoh tangerang, melalui developer yg sudah cukup lama berpengalaman.
    Namun saat Saya sudah melakukan pelunasan DP dan akad kredit dengan pihak bank, dan saya sudah 12 bulan membayar cicilan rumah masih belum jadi dan pihak developer tidak bisa memberikan kepastian kapan serah terina kunci bisa dlakukan. Dan sudah hampir 1 tahun lewat dr tanggal serah terima kunci seharusnya d lakukan. Apakah dalam hal ini saya bisa melakukan penangguhan cicilan sampai rumah bisa saya tempati , baru selanjutnya saya bayar kembali setelah rumah sudah jadi.?

    Reply
    • admin

      Sebaiknya jangan karena jika menunggak rumah/tanah bisa disita oleh bank dan uang yang sudah dibayar hangus. salam

      Reply
  16. Lanang

    Saya membeli rumah secara cash.rumahnya sudah jadi.saya hanya pegang PPJB.saya tanya ke pihak developer kpn sertifikatnya jadi.tpi pihak developernya bilang bahwa tanahnya belum dipecah jadi lom bsa urus sertifikatnya atas nama saya.padahal sya sudah bayar lunas 2 thn lalu.apa yg harus saya lakukan pak.?mohon pencerahannya.trima kasih.

    Reply
  17. Agnes

    Hallo Admin, mau tanya soal buyback dalam KTA. Apakah setelah di buyback oleh Developer bank akan mendapatkan uang kembali sejumlah yang telah dibayarkan bank kpd Developer? Lalu apakah Debitur (Nasabah/Customer) bisa mendapatkan uangnya kembali sejumlah yang telah ia bayarkan ke bank? Mengingat buyback ini dilaksanakan karena Developer telah wanprestasi (terlambat) dlm penyelesaian bangunan dan sedang ada masalah finansial. Namun setelah Nasabah bertemu dengan pihak bank disampaikan bahwa jika keputusan yang diambil adalah buyback, maka uang Nasabah yg telah dibayarkan ke bank tidak akan kembali dan hanya terima surat pernyataan lunas hutang saja. Benarkah hal tsb? Mohon advisenya. Tks

    Reply
    • admin

      Buyback itu terjadi karena nasabah menunggak cicilan KPR ke bank. Maka, sesuai kesepakatan developer dan bank, developer wajib melunasi hutang KPR debitur itu ke bank. Jadi, ya tidak mungkin nasabah bisa mendapatkan uangnya kembali karena nasabah sudah wanprestasi dengan menunggak cicilan KPR.

      Reply
  18. nuy

    hallo admin, mau tanya soal IMB dan SHM, pd saat saya nanya k developer soal rumah yg d tawarin, kta.y udh IMB &SHM, kl udh gitu nanti pd saat proses akad KPR proses IMB &SHM.y sudah atas nama calon pemilik rumah atau msih atas nama developer?

    Reply
  19. zulfan

    pagi pak rio, apakah klo ada SK.bupati untuk ijin pembangunan hunian itu otomatis sertifikat tanah developer sudah clear/tidak akan ada masalah di kemudian hari?
    trimakasih
    salam

    Reply
  20. ferro

    Dear,
    Pak Rio

    Sekitar 4 tahun lalu, kami membeli rumah dgn system Cash keras (50% DP) dan sisanya dicicil selama 1 tahun, tepat 2012 semua telah terlunasi dengan pihak developer.
    namun hingga saat ini pihak developer belum bisa membalikan nama ke SHM an kami dengan reason klasik (belum pecah sertifikat) *hal ini dialami beberapa pemilik rumah yg sudah lunas.
    sudah bertahun2 pihak developer beralasan “blm ada uang” utk balik nama.
    hal yg saya tanyakan:

    1. apakah hal ini dapat digolongkan penipuan? mengigat tanda pembayaran dan pelunasan sdh ada.
    2. apakah ada dasar hukum yg mengatur mengenai ini, dan apakah developer bisa di ajukan tuntutan hukum karna melalaikan perjanjian jual beli (4 tahun) belum balik nama.
    3. Jika hal ini bisa di adukan, ke lembaga apa kami mengadukan?

    Mohon pencerahannya.

    terima kasih

    Reply
  21. surya ayu susanti

    Assalamualaikum bpk, saya mau tanya saya mengambil rumah di bulan oktober 2015, ketika itu dp dicicil 6x dan februari 2016 dp sudah lunas, permasalahannya adalah sampai bulan ini belum juga akad rumah, dari pihak developernya dulu bilangnya akad sekitar bulan maret, ternyata mundur dengan alasan pihak yang membuat sertifikat tanah meninggal, saya takutnya ini penipuan. Mohon bapak memberi solusi terimakasih

    Reply
  22. Praja

    Slmt sore pak, saya baru ambil kpr rumah dan sedang dibangun sekarang. Tapi sesekali saya liat kelapangan bangunannya ada yg tidak sesuai spek awal, lantai misalnya tidak dicor. Apa bisa saya komplain? Dan kepada siapa?

    Reply
  23. pak st

    Dear adm,
    Sungguh bagus materi info ini and tks byk.
    Saya ada masalah dgn developer:
    Tahun 1994 di ttd kesepakatan jual beli rumah dg developer, sdh terbangun dan siap huni, dgn cara mencicil lsg ke dev dan dihadapan notaris dibuatkan surat pengakuan hutang utk dicicil dgn cicilan tetap. Thn 1998, secara sepihak dev menaikkan jlh cicilan dgn alasan krisis moneter. Saya tidak setuju dgn kenaikan tsb. Ketika saya mau byr cicilan ( dgn jlh yang disepakati sebelumnya) , pihak bank menyatakan rek dev tsb sdh ditutup. Saya pergi ke ktr nya utk bayar tunai, tidak dilayani. Kemarin sy terima surat dari lawyer nya, menyatakan menunggak 18 thn . Apa yang saya harus lakukan? Saya tidak menunggak, tapi niat baik saya membayar cicilan yang disepakati ditolak
    Tks mohon advise nya
    Salam hormat!!!

    Reply
  24. pak st

    Dear adm,
    Bisakah dev sendiri bertindak sebagai pemberi kpr ( melakukan cicilan melalui pengakuan hutang) ?
    Mohon advisenya

    Reply
  25. komang

    Dear admin
    Sy sedang pembelian proses rumah KPR sy sdh byr tanda jadi tp blm bayar DP .seandainya sy byr DP surat perjanjian apa yg dibuat agar kuat dimata hukum seandainya sy tidak di ACC Bank dan Dp sy bs kembali .trims

    Reply
    • admin

      Baca di perjanjiannya dengan developer sewaktu bayar DP ke developer, bagaimana ketentuannya jika kredit ditolak bank.

      Reply
  26. Ravi

    Pak, Mohon maaf minta info,saya mau jual rumah saya tapi sppt pbb saya tahun 2015 ,2016 tidak terbit padahal tahun sebelumnya ada,saya tanya di rt katanya tidak ada di kecamatan juga tidak ada, pbb saya bayar berdasarkan sppt pbb 2014 dan sdh lunas sd 2016, apakah rumah tersebut bisa saya jual tanpa sppt pbb 2015 dan 2016.Trima Kasih sebelumnya

    Reply
  27. lina

    Hallo Pak, ada yg mau sy tanyakan proses imb jadiaa nama sdr klo kita sudah lunas atau mau mau jd pembeli, trs kita bisa tau developer nakal atau tidak dari mana, trims

    Reply
  28. lina

    Maksudnya cara kita mengetahui rumah yang kita beli dari developer ada sertifikatnya atau tidak, trim pak

    Reply
    • admin

      Minta ke developernya, sertifikat induk. Kalau rumahnya kerjasama dengan bank, maka bank biasanya sudah mengecek. salam

      Reply
  29. Aulia Rahman

    Pak saya mau minta pencerahan. Sayakan sekarang beli rumah lewat develover, dan sekarang ini rumah sudah mulai di bangun sesuai spek dak ukuran yg telah ditentukan. Yang saya tanyakan, kalau saya ingin mengubah ukuran rumah dari standart, misal ny saya mau nambah tinggi bangunn skitar setengah meter dari standart ny. Ap itu harus lewat develover atau saya lewat tukang ny aja?
    Kalau saya lewat develover, untuk biaya ny terlalu mahal.

    Reply
    • admin

      harusnya bisa dirubah sendiri. tapi Anda akan sulit komplain ke developer jika kwalitas rumahnya tidak sesuai.

      Reply
  30. jatnika rikh

    mf pa admin sy udh ambil kpr,dan udh brjln 3 thn angsuran,trus yg sy pegang hnya srt sp3k aj,ga ad srt pegangan yg lain sprti imb dan ppjb,apkh udh syah bhwa rmh trsbut udh kuat.

    Reply
  31. Harun

    Dear Pak Rio yang baik,

    Setelah AJB apakah sertifikat SHGB yang dipecah diberikan kepada pembeli atau ditahan oleh pihak bank?
    Kemudian setelah peningkatan menjadi SHM, sertifikat SHMnya dipegang oleh pembeli atau bank?

    Apakah dari PPJB ke AJB ada biaya yang harus ditanggung oleh pembeli? berapa?
    Notaris untuk proses AJB ditentukan bank (seperti PPJB) atau kita cari sendiri?

    Reply
    • admin

      Kalau ambil kredit, sertifikat ditahan bank karena itu jadi bukti jaminan. Selama masih kredit, bank pegang sertifikat. Biasanya kalau kredit, notaris ditentukan bank.

      Reply
      • Harun

        Terima kasih untuk jawabannya, satu lagi pertanyaan, selama di tahan bank sertifikat apakah masih atas nama developer atau sudah bisa dibalik nama ke pembeli? karena kan pembeli yang memiliki kewajiban dengan bank, sedangkan developer sudah tidak.

      • admin

        Pasti akan dibalik nama ke pembeli karena itu permintaan bank. Tapi itu butuh proses, sertifikat harus pecah dulu, setelah itu dari PPJB harus AJB, dan balik nama ke pembeli.

  32. yudha

    maaf mau tanya pa, klo AJB ada kekeliruan, misal alamat kota sala, apa bisa diperbaiki

    Reply
  33. Lana Wijaya

    Informatif sekali untuk saya yang sangat sedikit pengetahuan soal KPR.
    Mau tanya beberapa hal berikut.
    1. Saat ini saya sedang dalam proses cicilan KPR dan sudah berjalan 2 tahun. Tetapi sampai saat ini saya belum
    pegang AJB nya, apakah memang di simpan pihak bank? atau pihak developer belum mengurusnya? fyi,
    rumahnya sudah jadi.
    2. Dokumen apa saja yang harus kita simpan / kita miliki pada saat proses KPR sebelum rumah tsb dilunasi?
    karena saya saat ini hanya pegang SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit) dari bank.
    3. Untuk KPA apakah prosesnya sama seperti KPR?

    Terima kasih banyak untuk responya.

    Reply
    • admin

      1. AJB itu antara pemilik dengan Developer. Jadi kalau belum ya memang belum.
      2. Perjanjian Kredit, IMB, AJB
      3. Sama

      Reply
  34. Meilisa

    Mohon info, apakah benar jika mencicil ke developer, unit tidak bisa di serah terimakan walau kami sudah bayar lebih dari 85%. Dan apa benar penalti untuk keterlambatan penyerahan unit hanya dihitung setelah cicilan tersebut lunas? Terima kasih.

    Reply
  35. Adni

    Ijin bertanya pak, khususnya dalam prmasalahan pembelian rumah secara cash.
    1. Dalam pembelian rumah dari developer secara kontan, apa saja surat maupun sertifikat yg harus saya miliki atau minta dari pihak dev saat proses pembayaran tunai (sebelum unit dibangun)?
    2. Setelah unit jadi, sertifikat apa saja yang harus diserahkan dev pada kita?
    3. Apakah harus melibatkan notaris dalam ppjb, ajb, dan shm jika dev tidak menyediakan jasa notaris?
    Terimakasih.

    Reply
    • admin

      Detilnya harus tanya ke notaris. Anda harus dapat sertifikat hak milik sebagai tanda kepemilikan tanah secara sah.

      Reply
  36. robert

    selamat siang pak

    pak saya mau kpr rumah tapi rumah tersebut stifikat hgb.dan kira2 kapan saya bisa tingkat kan menjadi shm,?

    Reply
  37. candra

    met mlm.pak mau tnya.sya sdh 4thun tnggal diperumah.knpa blm ada SPPT nya.itu minta disiapa.trus bermasalah gak.mksh

    Reply
  38. DENIS

    selamat malam pak saya mau minta solusi pak saya sudah terlanjur membeli rumah over kredit di bawah tangan selanjutnya apa yang bisa saya lakukan supaya saya bisa aman kepemilikan rumah di kemudian hari karna jangka waktu pelunasan cukup lama 17 th mohon bantuanya,trmks

    Reply
    • admin

      Saya kurang paham, siapa jadinya yang mengambil kredit ke bank ? Dugaan saya kalau kredit nanti lunas, rumah secara hukum bukan menjadi milik Anda tapi milik orang yang namanya ada di sertifikat. coba bicarakan dengan notaris atau ahli hukum.

      Reply
  39. Sitti Jumiaty

    Selamat malam pak..mohon solusinya,saya sudah terlanjur membeli rumah melalui developer dan sdh 4 tahun berjalan bayar cicilan KPR ke Bank.Hingga saat ini saya belum melakukan AJB dikarenakan Luas Tanah dalam Sertifikat tidak sesuai dengan kesepakatan Jual-Beli yang tadinya 90 m3 ternyata hanya 75m3. Sebelumnya Kami tidak menyangka akan seperti ini karna Luas Tanah yang kami tempatin memang seluas 90m3. Apa yang harus kami lakukan ??? dilain Pihak,Developernya menyarankan kami untuk segera melakukan AJB dulu baru setelah itu mereka urus di pertanahan. Akan tetapi perlu bapak tau,bahwa dalam Kesepakatan Jual beli yang kami tandatangani tercantum didalam nya “Bila terdapat kekurangan Tanah dalam sertifikatnya maka Pihak Developer bersedia mengganti kerugian sebesar Rp../meternya. tentu saja kami keberatan akan hal ini karna kami sudah membangun full tanahnya (90m3).
    Mohon saran pak ya.?

    Reply
  40. loek

    pagi, pak minta info, saat ini sy dalam proses pembelian rumah dgn kredit kpr, developer jual gambar (lokasi masih diuruk di kapling2 saja), sudah byr admin & booking fee = 10jt, baru cicil dp 2jt, krn sudah hampir 6 bulan lokasi masih tetep tanah belum diapa2kan, developer janji akhir tahun akan dibangun, saya gak mau bayar DP termin berikutnya….. dan BTN setujui kredit saya (kalo developer beres bisa realisasi) , menurut info BTN, ternyata developer masih bermasalah dengan perijinan. minta petunjuk bpk.. apa yg musti sy lakukan.
    – ditahap mana, ada perjanjian yg ada menjelaskan kewajiban developer, waktu booking fee & dp hanya berpa nota & kuitansi, tidak ada perjanjian sama sekali,
    – wajarkah kalo sy minta bukti tertulis dengan deadline., kalo lokasi ini benar akan dibangun.

    terima kasih,

    Reply
    • admin

      Posisinya sulit. Kalau saya, mending cancel meskipun kehilangan booking fee. Karena kalau tidak, nasib terkatung-katung. lain kali, pilih developer yang bisa dipercaya dan punya track-record bagus.

      Reply
  41. anggi

    selamat siang pak..boleh saya tahu..kira-kira berapa lama kepengurusan
    1. Dari PPJB ke AJB?
    2. Dari AJB ke HGB?
    3. Dari HGB ke SHGB/SHM?

    dan apa saja yang menghambat lama proses pengurusan (selama masa kredit)

    salam

    Reply
  42. Mecha

    Selamat Siang,

    Saya beli rumah lewat developer , selama ini bayar cicilan ke orang tersebut dan hanya dapat kwitansi sayur biasa dan di bubuhi materai . sudah berjalan satu tahun . selama ini saya dan suami tidak tahu menahu perihal AJP dan PJB karena yang mengurus adalah mertua . infonya cicilan lewat koperasi tapi saya tidak dapat kwitansi dari koperasi dan sertifikat masih atas nama orang tersebut.

    Reply
  43. sunardi

    Selamat Malam Pak.

    Saya Sudah Akad Kredit PPJB sdh ada bahkan saya sdh mecicil 3 bulan, permasalahannya sampai saat ini belum serah terima kunci rumah karena di rumah yang sy beli tersebut ada yang menempati. developer selalu menunda waktu dengan berbagai alasan untuk menyelesaikan masalah ini. yang ingin saya tanyakan bagaimana solusinya dan kepada siapa sy menyampaikan pengaduan saya. Bagaimana jika ke Bank pemberi kredit.
    terima kasih bantuannya.

    Reply
    • admin

      Terus terang saya bingung menjawabnya karena kenapa beli rumah dari developer yang mana rumah tsb sudah ditempati oleh pihak lain. Solusinya bicara dengan developer, kalau masih tidak bisa paling cari pengacara karena sudah menyangkut masalah hukum.

      Reply
      • Firman Hutapea

        Waduh itu mah Perbuatan Melawan Hukum (PMH)..kacau developernya nih…

  44. wins

    selamat sore pak
    saya mau bertanya..kronologisnya spt berikut :
    – saya membeli rumah secara cash dan telah saya lunasi dari developer
    – bangunannya baru mulai dibangun
    – dari transaksi tersebut kami telah membuat spjb (surat perjanjian jual beli) antara developer dan saya yg telah di
    warmerking di kantor notaris
    – berita acara serah terima bangunan dari developer telah saya ttd meskipun bangunannya belum jadi karena
    saya ada renovasi langsung sambil berjalannya pembangunan rumah tersebut
    – status tanah tersebut HGB induk sedang dalam pengurusan developer dan SHM masih a/n developer tentunya

    yang menjadi pertanyaan saya :
    – apakah saya dapat mengajukan pembuatan PPJB kepada pihak developer ? (agar transaksi yang telah saya
    lakukan terlindungi secara hukum
    – atau apakah ada cara lain? agar transaksi yang saya lakukan aman dan terjamin legalitasnya
    terima kasih atas jawabanya

    Reply
  45. Tya

    selamat sore pak rio

    saya rencana akan ambil KPR, pihak developer minta booking fee 5juta untuk ikat harga promo.
    tapi saya cek kondisi kavling belum siap, saya minta site plan mereka juga blm ada, infonya site plan
    jadi setelah semua kavling terjual, saya jadi curiga. Apakah ini indikasi developer bermasalah ya pak?
    Thanks infonya

    Reply
  46. holid

    selamat sore pak rio

    mohon koreksi tahapan2 beli rumah secara tunai: bikin surat pemesanan rumah & bayar DP, terus bikin ppjb yang berisi rincian ttg rumah & minta kunci rumah sebagai pegangan saat bayar angsuran 1, terus bikin ajb sampai balik nama ke shm saat bayar angsuran akhir/pelunasan, terus masih ada garansi dari developer selama 3 bulan

    apa masih ada kekurangan/hal2 yang harus diperhatikan pembeli dalam proses di atas?

    apa notaris yang disediakan developer bisa dipercaya, atau sebaiknya mencari notaris lain yang disepakati pembeli & developer?

    terima kasih banyak

    Reply
  47. Dafa

    Pak. Mohon infonya. Saya mau kpr in rumah saya. Pakai perantara/developer. Dia minta surat kuasa jual. Sudah dibikinkan. Katanya pas akad sertifikat asli akan dibawa. Saya minta utk ikut. Dia blg iya ibu atau bapak pasti ikut. Saya tanya kapan cairnya kalau udah akad, dy blg semingguan abis akad. Apa seperti itu. Kata notaris saya ada uang ada sertifikat. Kalo belum megang uang jangan kasihlan sertifikat asli. Mohon pwncerahannya pak.

    Reply
    • admin

      Diskusikan dengan bank mengenai KPR dan sertifikat. bank akan melakukan pengecekan sertifikat lebih dahulu sebelum KPR disetujui.

      Reply
  48. dwi

    pak, kalau beli rumah secara cah keras apa yg harus di perhatikan sebelum melakukan pembayaran

    Reply
  49. Andi

    Pak, saya ada beli rumah sama developer dengan cara cicilan bertahap dan skrg blm lunas. Jadi skrg statusnya baru PPJB. Dan skrg sudah terima kunci. Yang saya mau tanyakan sanksinya apa kalau misalkan saya menyewakan ke orang laen, karena waktu serah terima kunci ada pasal yang menyebutkan tidak boleh disewakan ke orang.

    Reply
  50. wahyu

    Pak admin saya ingin bertanya dan mohon saran serta solusinya,saya beli perumahan tepatnya dari tahun 2008, dan sudah proses serah terima kunci dan penandatanganan didepan notaris di bank BTN dan saya sudah mengangsur cicilan rumah kurang lebih sudah hampir 10 tahun atas nama saya sendiri. kemarin saya mengecek di BPN badan pertanahan nasional (ONLINE) saya kaget kenapa hanya rumah saya saja yang belum terdaftar sedangkan yang lainnya sudah Hak milik (walaupun beberapa rumah lainnya masih proses mencicil), pak mohon bantuannya mengenai permasalahannya di atas Apa yang harus saya lakukan? dan bagai mana sebaiknya (karena saya menghubungi developernya sudah tidak bisa, ngga tau dimana)

    mohon bantuan dan solusinya sebaiknya apa yang harus dilakukan dengan keadaan seperti ini

    Terimakasih

    wahyu

    Reply
  51. dito

    Selamat Malam pak, saya ingin menanyakan jika saya beli apartement yang sudah jadi (dibangun) beberapa tahun tapi masih belum pecah sertifikat dari developer, hanya ada PPJB. apakah aman? dan apakah ada masalah kedepannya? mohon bantuan nya pak, terimakasih

    Reply
  52. Andri J

    Halo Pak,
    Mau tanya, saya ada beli rumah sama developer dengan cara cicilan DP selama 2 tahun dan blm lunas. jika saya mau over cicilan DP tsb mekanisme nya bagaimana ya? karena nama di PPJB tsb nama saya.

    Mohon penjelasannya ya.

    Terima kasih

    Reply
    • admin

      Kalau masih PPJB setahu saya akan sulit karena bank biasanya meminta Sertifikat Hak Milik atas nama calon peminjam. Coba cari ke bank yang kerjasama dengan perumahan Anda sehingga mereka mau menerima PPJB.

      Reply
  53. Yoga

    Salam pak, terima kasih atas informansinya yang sangat bermanfaat.

    Apakah semua sertifikat HGB bisa ditingkatkan ke SHM? karena saya berencana membeli rumah di daerah Jogja, dan kebanyakan yang saya temukan rumah dengan sertifikat HGB harga jualnya lebih murah, saya tertarik untuk membelinya tp khawatir apakah akan ada kendala nantinya untuk meningkatkan HGB ke SHM. Mohon penjelasannya ya pak, terima kasih.

    Reply
  54. Albi TS

    Selamat malam pak,
    Langkah2 yang bapak sampaikan disitu cukup memberikan gambaran pada saya, hanya saja saya juga sedikit bingung di Langkah 3. Jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati.

    Langkah #1 Memilih Rumah dari Developer.

    Langkah #2 Membayar Booking Fee untuk memesan rumah.

    Langkah #3 Mengajukan KPR dan mendapatkan persetujuan kredit dari bank. Tanpa KPR, rumah tidak bisa mulai dibangun oleh developer. Tentu saja, jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati.

    Langkah #4 Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan developer. PPJB ini penting untuk dibaca karena didalamnya termuat klausul mengenai janji developer soal kapan rumah jadi, proses balik nama sertifikat dan lain- lain. Sampai disini status rumah masih PPJB.

    Langkah #5 Rumah selesai. Biasanya setelah 6 bulan sd 1 tahun, proses pembangunan rampung dan rumah siap ditempati.

    Langkah #6 Proses pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah jadi. Pemecahan harus dilakukan terlebih dahulu supaya sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli

    Langkah #7 Dilakukan Akta Jual Beli (AJB) dengan notaris.

    Langkah #8 Balik nama sertifikat HGB developer ke pembeli.

    Langkah #9 Meningkatkan status menjadi Sertfikat Hak Milik (SHM)

    Pada saat saya sudah deal dan akan melakukan pembelian rumah dengan metode cash keras, apakah saya harus membayarkan lunas di awal & kemudian developer membuatkan PPJB & Kwitansi pembayaran bermaterai 6ribu.
    Rumahnya belum dibangun. Baru dibangun setelah konsumen memesan begitu pak..

    Apakah metode yang ditawarkan developer ini memang normal & aman utk saya sebagai pembeli atau bagaimana seharusnya pak?

    Reply
  55. Berlina Nasution

    slmt pagi pak admin..
    saya ibu berlina juga mengalami hal yang sama seperti pak albi TS..( membayar cash bertahap,rmh belum jadi dan belum ada tanda tangan PPJB ataupun AJB),kami hanya dijanjikan dan kami menuntut akan ada penandatangan AJB atau PPJB.. namun maaf jawaban pak admin utk masalah kami tsb apa yah..? Mohon informasinya pak admin langkah apa yang harus saya lakukan?

    Reply
    • admin

      Saat membayar cash bertahap, Anda tanda tangan surat atau perjanjian tidak. Cek di surat tsb bagaimana ketentuannya.

      Reply
  56. kikiocha

    Dear Pak..
    saat ini saya membeli rumah dari developer dgn sistem KPR, sudah menunggu rumah jadi
    plan serah terima dalam bulan april 2017 ini.. namun tiba-tiba ada info jika ingin membangun bagian belakang rumah/merenovasi tanah kosong, harus membayar ke developer sekian rupiah per m2
    pertanyaan saya , apakah perlakuan developer spt ini normal ? karena saya merasa aneh.. tiba2 ada info spt ini
    mohon advice nya.. bagaimana cara saya untuk menolak hal spt ini namun kuat dari segi hukum penolakannya
    terima kasih

    Reply
    • admin

      Bisanya developer minta serah terima dulu baru pembeli bisa merubah. karena kalau sudah serah terima, rumah sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemilik.

      Reply
  57. nana khareema

    Wah terimakasih atas infonya sangat membantu sekali, untuk info perumahan murah silahkan kunjungi link berikut.

    Reply
  58. yanie

    malam pak, saya mau tanya,saya beli rumah dgn developer secra cash, saya bayr uang tnda jadi 2jt dan udah saya byr 50% sekitar 150jt dan dibuat perjanjian di notaris, sdh berjalan 1bln tanahnya blm diurug, dgn alasan ada ijin yg belum selesai, yg mau saya tanyakan apakah developer ini nakal atau tidak.. terima kasih sebelumnya

    Reply
    • admin

      Lihat kembali Perjanjiannya seperti apa, antara lain kapan rumah jadi dan apa sanksinya jika terlambat.

      Reply
  59. Aria Enggar Pamungkas

    Selamat siang pak, saya rencana membeli rumah komplek di developer, sebagian tanahnya sudah diurug, ada juga yang belum, dan ada beberapa yang sudah dibuat kavling dan disimpan batu-batu. Harga rumahnya 210 dengan dp 50 juta, booking fee 5jt, dan notaris 5jt. Dicicil ke developer selama 10 tahun. Saat ke kantornya saya diberi tahu bahwa PPJB adalah sekitar seminggu dari pembayaran DP, pembayaran Dp hanya dapat kuitansi katanya. Saya kesulitan mencari reputasi developernya, dan tidak tahu apakah mereka bekerja sama dengan bank atau tidak.
    Saya dengar teman saya yang juga mengambil, akad dilangsungkan sekarang2, sedangkan bangunan belum ada yang dibangun, hanya tanah sudah diurug saja. Apakah ada tips? terima kasih.

    Reply
    • Aria Enggar Pamungkas

      tambahan: di brosurnya pun tertulis “tanpa bank, tanpa bunga & bi checking, angsuran flat.”.

      Reply
    • admin

      Anda perlu memastikan apakah developernya bonafide atau tidak, misalnya track record ditempat lain. Itu kuncinya. Karena Anda membeli rumah indent sehingga dibangun tidaknya rumah sangat tergantung pada kredibilitas developer.

      Reply
  60. Dinasti

    Halo admin, saya masih belum mengerti kapan kita buat AJB? Apakah setelah cicilan KPR lunas atau setelah rumah jadi siap huni (dalam arti proses cicilan KPR masih berjalan). Mohon pencerahannya. Terima kasih.

    Reply
    • admin

      AJB dibuat ketika sertifikat tanah developer sudah pecah dari sertifikat induk. biasanya 4 sd 5 tahun sejak kita beli. tapi mungkin saja lebih lama tergantung pemecahan sertifikat oleh developer. AJB tidak ada hubungannya dengan lunas KPR atau tidak.

      Reply
  61. Ceppy Nurul Huda

    dear admin,
    saya melihat iklan perumahan islami di HASANAH CITY perumahan syariah untuk proyek di bandung barat cimahi di berbagai situs pengiklan rumah,
    mereka memiliki webpage (hasanahcity.com) dan beberapa akun media sosial, juga video advertisement & web advertisement.
    hasil saya surfing di internet memang tidak ada reputasi buruk mengenai developer, karena sebenarnya susah untuk mencari informasi baik itu lokasi, siteplan, marketing office.
    Tapi ketika di telpon untuk di mintai lokasi pembangunan, marketing malah tidak menjawab pertanyaan karena rencana pembangunan akan dilakukan di banyak tempat & kita harus ikut seminar perumahan syariah.
    Tolong bantuannya apakah ini scam atau penipuan dan semacamnya atau bagaimana?
    mohon pencerahannya.

    Reply
  62. Iqbal

    Malam Pak Admin, saya mau tanya rencana nya saya akan membeli rumah ke pihak developer dengan sistem indent, hal terpenting apa yang saya harus lakukan untuk meyakinkan bahwa developer tsb merupakan developer yang terpercaya?
    Terima kasih

    Reply
  63. irwan

    Min, mau tanya, kenapa kalau KPR rumah, Dokumen AJB dan SHM kan di tahan oleh pihak Bank, tapi pada surat serah terima jaminan hanya di tulis SHM saja, AJB nya tidak ada.

    Kenapa begitu ya min? apakah AJB memang di ambil oleh pihak bank bukan sebagai jaminan ya?

    Apakah akan menimbulkan masalah jika saya tidak memiliki AJB nantinya?

    Terima Kasih min.

    Reply
  64. Ami

    Dear Admin,

    saya mau menanyakan mengenai kasus sy sbg berikut :
    Pada awal Sept 16 sy mengajukan KPR ke bank yg bekerja sama dgn developer. Saat itu developer menawarkan besaran DP hanya 10% dgn mekanisme pembayaran 10x kepada saya. Sblm sy maju ke pembayaran UTJ sebesar 5jt, sy meminta pihak developer utk memastikan ke bank apakah bisa memproses KPR dgn DP 10% tsb dan beberapa hari kemudian developer menginformaskan bahwa dari pihak bank setuju dgn besaran DP tsb. Saat ini cicilan DP sdh selesai. setelah proses wawancara dengan Bank, hasilnya ternyata pengajuan KPR diterima namun dgn ketentuan harus turun plafon harus nambah DP s/d Rp 45 juta dengan kata lain menurut sy pihak bank menolak secara halus. Dari situ saya keberatan selain sy jg tidak memiliki uang sebanyak itu dan jg krn tidak sesuai dengan perjanjian diawal bahkan di SPR pun tertulis pembayaran awal hanya 10x DP dan UTJ 5jt. sy cb bilang ke developernya utk diajukan ke bank lain, namun ditolak jg. dalam kasus ini bukan sy yg membatalkan perjanjian tsb, namun pihak bank. di SPR berlaku ketentuan pengembalian DP oleh Developer apabila AKAD DITOLAK BANK. mohon infonya pak, bagaimana cara saya menggugat ke Developer agar DP sy tsb bisa kembali pak. Terimakasih.

    Reply
  65. Yangki

    halo pak saya mau nanya , kebetulan saya developer,
    ada debitur yang wanprestasi karna tidak melakukan pembayaran kepada bank yang bekerja sama dengan kami.
    kami diberikan nanti akta subrograsi setelah melakukan buyback kepada bank.
    apakah dasar akta subrograsi itu mengatur tentang eksekusi rumah alias pengosongan rumah secara paksa apabila debitur tidak mau meninggalkan rumah?
    dan apakah hak subrogrsi itu berhak dan sah si debiutr tidak dapat melakukan penuntutan sepersen pun?

    Reply
  66. adi

    Dear Pak Admin.
    Saya mau nanya, karena suatu hal developer tidak bisa menyelesaikan pembangunan tepat waktu, maka sekarang developer akan melakukan buyback pinjaman konsumen dari bank A. Nasib konsumen gimana selanjutnya pak? trimakasih.

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Ikuti berita terbaru Duwitmu.com!