≡ Menu

Kenapa Penting Paham Jenis dan Cara Perhitungan Bunga KPR

suku bunga KPR

Perhitungan bunga KPR adalah pertanyaan yang paling sering diajukan ketika mengajukan pinjaman untuk memiliki rumah. Ada beberapa istilah terkait jenis bunga KPR, yaitu tingkat bunga, fixed atau  floating, dan cara perhitungan bunga, efektif/annuitas atau flat. Calon nasabah perlu memahami dan memperhatikan perhitungan bunga KPR karena itu akan menentukan besarnya cicilan.

Ingin tahu lebih lanjut soal KPR, dapatkan e-book GRATIS Panduan Mengambil KPRklik disini.

Tingkat Bunga KPR

Dana Pendidikan

Dalam menetapkan bunga KPR, Bank menggunakan bunga tetap (fixed) atau bunga mengambang (floating). Bunga mengambang artinya bunga kredit dapat berubah setiap saat selama jangka waktu kredit. Sementara, bunga tetap berarti bunga tidak berubah selama jangka waktu kredit atau hanya pada jangka waktu tertentu.

Dengan bunga mengambang, besarnya jumlah bunga yang harus dibayar oleh debitur dapat berubah – ubah sesuai dengan tingkat bunga yang ditetapkan oleh bank. Apabila bunga yang disepakati pada awal perjanjian adalah sebesar 8%, maka selama jangka waktu kredit bunga dapat turun menjadi 7% atau bahkan naik menjadi 12%.

Umumnya, Bank menetapkan besarnya suku bunga mengambang setiap bulan dan akan memberitahukan ke debitur secara tertulis, jika terdapat perubahan suku bunga. Bunga mengambang ditetapkan mengikuti kondisi bunga pasar. Jika bunga pasar berubah, maka bunga KPR mengambang akan ikut berubah.

Dengan bunga tetap, debitur membayar besarnya bunga yang sama selama jangka waktu yang diperjanjikan. Apabila pada saat perjanjian kredit telah ditetapkan bunga sebesar 10%, maka selama jangka waktu yang diperjanjikan suku bunga yang berlaku tetap 10%. Dengan kata lain, jika menggunakan bunga tetap, apapun perubahan dalam bunga pasar tidak akan mempengaruhi besarnya jumlah bunga pinjaman.

Dalam prakteknya, bank biasanya menggunakan bunga tetap pada satu sampai dengan lima tahun pertama masa kredit KPR. Setelah masa bunga tetap selesai, bank akan kembali ke bunga mengambang yang mengikuti tingkat bunga pasar yang berlaku. Ini metode penetapan bunga yang saat lazim digunakan di hampir semua produk KPR di bank.

Cara Perhitungan Bunga KPR

Secara umum ada 2 metode dalam perhitungan bunga KPR yaitu efektif dan flat.

Dalam metode Efektif, bank menghitung bunga berdasarkan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya. Jumlah bunga adalah perkalian tingkat suku bunga dengan sisa pokok pinjaman. Karena setiap bulan saldo pokok pinjaman akan berkurang seiring dengan pembayaran cicilan, maka dalam metode efektif debitur membayar jumlah bunga yang terus menurun setiap bulan. Disebut metode efektif karena pada dasarnya debitur membayar bunga hanya atas sisa pinjaman yang masih dimiliki dan bukan membayar bunga atas dasar plafond pinjaman.

Metode efektif dimodifikasi dengan metode anuitas yang mengatur supaya jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar senantiasa sama setiap bulan. Dalam pembayaran angsuran tersebut terdapat komponen pokok dan bunga, dimana dengan metode annuitas, jumlah pembayaran pokok dan bunga akan disesuaikan sedemikian rupa, sehingga jumlah total pembayaran angsuran tetap sama setiap bulan. Porsi pembayaran bunga yang menurun akan dikompensasikan dengan porsi pembayaran pokok yang meningkat. Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas.

Cara perhituan bunga efektif dengan metode annuitas akan diuraikan dalam contoh berikut. Misalnya, debitur mengambil pinjaman KPR senilai Rp 24 juta selama 1 tahun dengan bunga efektif 10% per tahun,  perhitungan akan muncul sebagai berikut

Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Efektif

Bulan
Saldo
Bunga Anuitas
Angsuran Pokok
Total Angsuran
024,000,000000
122,090,019200,0001,909,981 2,109,981
220,164,121184,083 1,925,898 2,109,981

Bunga anuitas bulan 1 = Rp 24.000.000 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 200.000
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.909.981  + 200.000,00 = Rp  2.109.981
Bunga anuitas bulan 2 = Rp 20.164.121 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 184.083
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 184.083 +  1.925.898  = Rp  2.109.981

Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit. Namun, komposisi angsuran pokok dan angsuran bunga berubah –ubah setiap bulan, dimana porsi pembayaran pokok terus meningkat setiap bulan yang mendorong sisa pokok/hutang terus berkurang (sampai akhirnya lunas di bulan 12) yang ujungnya mengurangi jumlah tagihan bunga.

Dalam metode Flat, bank menghitung bunga berdasarkan pokok pinjaman awal, bukan berdasarkan sisa pinjaman debitur. Dengan metode ini, debitur membayar jumlah bunga yang tetap sama setiap bulan lantaran pokok pinjaman yang dijadikan faktor pengali (plafond) dari bunga tidak berubah. Ini berbeda dengan metode efektif dimana jumlah bunga menurun setiap bulan sejalan berkurangnya saldo pinjaman.

Jumlah total pembayaran dari pokok dan bunga setiap bulan sama besarnya. Demikian juga, porsi pokok dan porsi bunga dalam total cicilan setiap bulan tidak berubah.

Dalam contoh kasus di atas misalkan bunga flat sebesar 5,4991% per tahun.

Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Flat

Bulan
Saldo
Bunga
Angsuran Pokok
Total Angsuran
024,000,000000
122,000,000109,982 2,000,0002,109,982
220,000,000109,9822,000,0002,109,982

Bunga flat tiap bulan selalu sama = (Rp 24.000.000,00 x 5,4991% x 1 ) : 12= Rp 109.982,00

Angsuran pinjaman bulan 1:  Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982

Angsuran pinjaman bulan 2: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982

Dan seterusnya sampai bulan 12, maka saldo pinjaman akan nol dan hutang lunas.

Dana Pendidikan

Yang penting dipahami, metode perhitungan bunga akan mempengaruhi besar kecilnya angsuran bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang diberikan bank. Berdasarkan contoh kasus di atas, bahwa untuk jangka waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10% per tahun akan menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739 % per tahun. Antara perhitungan bunga efektif dan flat untuk menghasilkan jumlah angsuran yang sama, maka bunga efektif akan lebih tinggi dibandingkan bunga flat.

Wajib Diperhatikan Debitur dalam Bunga KPR

Ketika memilih KPR, sebaiknya debitur memperhatikan hal – hal berikut soal bunga KPR.

Pertama, meminta penjelasan kepada bank mengenai bunga yang digunakan selama masa kredit. Apakah fixed atau floating. Umumnya saat ini bank menawarkan KPR dengan bunga fixed diawal masa kredit selama periode tertentu saja, misalnya 1 atau 2 tahun pertama. Setelah masa bunga tetap selesai, KPR akan menggunakan bunga floating yang mengikuti bunga pasar. Jadi, perhitungan bunga KPR melewati dua tahap, bunga tetap dahulu, kemudian bunga mengambang.

Apa yang perlu dilihat saat membandingkan bunga KPR? debitur sebaiknya fokus pada dua hal, yaitu berapa besar dan berapa lama bunga fixed tersebut. Berapa besar bunga sudah jelas maksud dan tujuannya untuk dieveluasi. Namun, seringkali debitur lupa mengkaji berapa lama bunga fixed dinikmati. Jangka waktu bunga fixed yang lebih lama akan lebih menguntungkan karena memberikan kepastian pembayaran cicilan yang lebih panjang. Jadi baik tingkat maupun periode bunga fixed merupakan hal yang selayaknya dipertimbangkan saat memilih KPR.

Debitur sering tidak memperhatikan atau bahkan mengabaikan bunga floating. Ini mungkin karena posisi bunga floating yang belakangan digunakan dan jarang ditonjolkan dalam promosi KPR. Padahal, tingkat bunga floating itu penting diketahui karena setelah nanti masa bunga fixed selesai, cicilan KPR akan dihitung berdasarkan bunga floating sampai akhir masa kredit. Pengaruh bunga floating justru sebenarnya paling signifikan dibandingkan bunga fixed yang hanya beberapa tahun saja digunakan. Karena itu, berapa  bunga floating adalah point yang jangan sampai dilupakan untuk diperbandingkan ketika memutuskan pilihan KPR.

Meskipun bunga floating yang berlaku saat ini belum tentu akan sama saat nanti masa bunga fixed selesai. Namun, dengan mengetahui dan membandingkan posisi bunga floating yang ada sekarang, debitur sudah dapat memperkirakan apakah KPR memiliki bunga floating yang relatif lebih tinggi, rendah atau sama dengan KPR dari bank – bank lain. Perbandingan ini tidak sempurna, tetapi bisa memberikan arah atau petunjuk buat debitur mengenai perkiraan cicilan saat nanti bunga berubah dari fixed menjadi  floating.

Kedua, menanyakan cara perhitungan bunga yang digunakan. Apakah perhitungan bunga dengan metode efektif atau metode flat. Perbedaan antara keduanya akan memberikan jumlah bunga yang jauh berbeda. Metode flat memberikan tingkat bunga yang lebih rendah dibandingkan metode efektif.

Oleh karena itu, jangan terkecoh oleh rendahnya tingkat bunga, sebelum paham metode perhitungan bunga yang dipakai. Debitur perlu dengan jelas menanyakan ke bank berapa sebenarnya suku bunga efektif yang diterapkan sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit. Pastikan menggunakan metode perhitungan yang sama. Bandingkan bunga KPR dengan sama – sama menggunakan metode efektif. Jangan metode efektif dengan metode flat. Hasilnya pasti tidak akurat.

Ketiga, mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman selama jangka waktu pinjaman. Setiap kali debitur membayar cicilan setiap bulan maka pembayaran tersebut akan dipecah dimana sebagian membayar porsi bunga dan sebagian lagi membayar pokok pinjaman.

Reksadana

Informasi sisa pinjaman ini yang penting diketahui. Dalam setiap periode, berapa sisa pokok pinjaman yang masih ada di bank merupakan sisa hutang KPR anda. Jika ingin melakukan pelunasan dipercepat sebelum masa kredit berakhir, atau ingin memindahkan pinjaman KPR ke bank lain, maka sisa pinjaman ini yang menjadi patokan berapa hutang yang masih tersisa.

Demikian hal – hal yang perlu diperhatikan oleh debitur ketika mengevaluasi perhitungan bunga KPR.

Jika masih ada pertanyaan atau uneg-uneg, silahkan tulis di comment. Saya akan berusaha menjawabnya. Simak tulisan terbaru Dana Pensiun: Cara Mudah Mempersiapkannya dan Tujuh Tips Cara Memilih Asuransi Kesehatan

Artikel Lain soal KPR:

{ 31 comments… add one }

  • Martin Muh September 23, 2013, 7:21 am

    Informasi yang sangat berguna. Makasih infonya. Regards!

  • faiz November 10, 2013, 11:10 am

    Thanks infoonya…
    Sangat berguna dan menarik.untuk menambah pengetahuan

  • Bunga March 22, 2014, 3:30 pm

    Thanks info, perhitungan KPR

    • admin March 25, 2014, 6:45 pm

      Terima kasih sudah berkunjung. salam.

  • Fudianto April 20, 2014, 6:56 am

    Sedikit bingung pak, mohon koreksi kalo salah
    Menurut artikel diatas,
    KPR dilihat dari jenis bunga ada 2, flat dan floating.
    KPR dilihat dari cara perhitungan ada 2, flat dan efektif.

    Bunga flat dihitung dengan perhitungan Flat, sedangkan bunga floating dihitung dengan perhitungan Efektif (menurun). Betul demikian ?

    • admin May 1, 2014, 4:07 pm

      Terima kasih sudah berkunjung. Bukan begitu. Bunga fixed rate atau tetap bisa digunakan baik untuk penghitungan bunga flat atau efektif. Begitu pula bunga floating bisa digunakan baik untuk penghitungan bunga flat atau efektif. Salam

  • sanoesih_propertyID June 2, 2014, 1:32 am

    Thanks bgt tuk artikel’a. Sgt bermanfaat Min. Ijin share ‎​​Ϋªª Min. Salam sukses selalu

    • admin June 4, 2014, 11:40 pm

      Terima kasih sudah berkunjung. Salam

  • Risal June 11, 2014, 8:18 am

    Mohon informasi mengenai cara menghitung bunga yang harus saya bayarkan untuk menutup kredit KPR?
    Misalnya : saya mempunyai kredit KPR selama 15 tahun sebesar 250 juta dengan bunga floating 13%. Pada tahun ke 5 saya berencana untuk menutup kredit tersebut. Bagaimanakah simulasi perhitungan besarnya uang yang harus saya bayarkan untuk menutup kredit tersebut?

    Terima Kasih

    • admin June 11, 2014, 5:02 pm

      Kalau ingin melunasi, yang dibayar adalah sisa pokok saja. masukkan data2 bunga dan jumlah pinjaman ke file excel mengenai cara perhitungan bunga yang ada disini. nanti lihat pada tahun kelima berapa posisi pokok pinjaman yang masih ada. itu yang harus ada lunasi plus denda. salam

  • helmy July 16, 2014, 3:16 am

    Ijin copy beberapa gan..
    thanks infonya..
    tak lupa saya cantumkan sumber..

    • admin July 19, 2014, 2:51 am

      Terima kasih. Sudah berkunjung. Semoga info yang dibagi bisa bermanfaat. Salam

  • aldi August 9, 2014, 12:58 pm

    Halo min.
    Thanks artikelnya sangat bermanfaat.

    Mengenai cicilan max30% penghasilan, yg dimaksud adalah take home pay bersihkah? Apa tidak mungkin ya misal 40% penghasilan?

    Satu lagi, apabila kemampuan kita misalnya saat ini mencicil 15 tahun, lalu setelah tahun ke-5 kita mampu mempercepat cicilan menjadi 10 tahun saja – apakah memungkinkan dan menguntungkan?

    • admin August 11, 2014, 1:23 pm

      Ada dua pertanyaan:

      (1) Secara umum, 30% itu adalah patokan yang digunakan Bank. Tapi, dalam prakteknya bank bisa saja menyesuaikan (naik atau turun), tergantung kebijakan bank. Karena pada dasarnya keputusan pemberikan kredit mempertimbangkan banyak faktor, tidak hanya kemampuan pembayaran saja (yg 30% tadi) tapi juga faktor-faktor lain seperti nilai properti, histori pembayaran dan karakter debitur dll.

      Cara paling mudah jika ingin supaya cicilan lebih besar dari 30% penghasilan adalah menaikkan porsi uang muka. Dengan uang muka yang besar, bank relatif lebih aman, sehingga biasanya bersedia melonggarkan kebijakan 30% tersebut.

      (2) Sebagai nasabah, Anda diberi hak melakukan pelunasan dipercepat (pre-payment) kapan pun. Ketentuan ini tercantun dalam perjanjian kredit. Hanya saja, pre-payment ada dendanya. Bisa 1% atau 2% dari sisa outstanding pinjaman. Semakin cepat pre-payment, semakin besar dendanya karena sisa pinjaman masih besar.

      Soal menguntungkan atau tidak Anda harus menghitung nilai rumah Anda seperti apa saat akan dilakukan pre-payment. Jika kenaikkan harga rumah lebih tinggi dari bunga KPR bank, sebaiknya tidak dilakukan pre-payment karena sebenarnya Anda membeli asset yang nilainya terus meningkat. Sebaliknya, jika kenaikkan harga properti stagnant atau turun, sehingga bunga KPR bank lebih tinggi, pre-payment dapat dilakukan, dengan memperhitungkan dendanya.

  • yudhi August 18, 2014, 2:51 pm

    Halo admin..
    Saya mau tanya ni, menurut peraturan BI skr, klo mau mengajukan KPR, harus membayar uang muka 30% dri harga rmh. Jadi apakah saya membayar cicilan ke bank setelah dikurangi uang muka..??
    Mohon saran admin, suku bunga apa yg mesti saya ambil.??

    • admin August 19, 2014, 12:42 am

      Cicilan dihitung berdasarkan jumlah pinjaman ke bank. Jumlah pinjaman adalah harga rumah dikurangi uang muka (yang saat ini ketentuannya minimum 30%).

      Saya tidak jelas mengenai pertanyaan Anda soal ‘suku bunga apa yang mesti diambil’. Sebaiknya Anda datang ke bank untuk menanyakan KPR karena saat ini ada berbagai macam bentuk promosi. Sesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi Anda.

  • kurnia fajriani August 18, 2014, 2:59 pm

    saya mau tNya admin Saya mau ambil KPR tapi saya punya DP 20 jt di BANK pemberi KPR dengan suku bunga flat 14 % harga property sekitar 130 jt. berapa cicilan perbulannya yach. thank

    • admin August 19, 2014, 12:40 am

      Dengan harga rumah 130 juta dan DP 20 juta, Anda pinjam 110 juta. Mau berapa lama masa pinjamannya? Setelah tahu masa pinjaman, silahkan masukkan data-datanya ke file excel perhitungan bunga yang ada disini. Disitu akan terlihat berapa cicilan per bulan dengan bunga 14%.

  • Kendy Sanir September 16, 2014, 9:43 am

    Postingannya bagus si bro.. Cuma kurang Esensial.. kurang jelas!!..

    Ane mo nanya ni.. Merujuk pada:
    Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Efektif diatas:

    Bulan Saldo Bunga Anuitas Angsuran Pokok Total Angsuran
    0 24,000,000 0 0 0
    1 22,090,019 200,000 1,909,981 2,109,981
    2 20,164,121 184,083 1,925,898 2,109,981

    1. itu angsuran pokok bulan ke 1 gimana cara menghitungnya hingga jadi
    Rp 1.909.981 ?..
    2. Sama, Angsuran pokok yang bulan ke 2 juga dari mana asalnya hingga menjadi Rp. 1,925,898 ?..

    Tolong ya bang bro dijelasin ma cara menghitungnya ..
    Thank’s

    • admin September 16, 2014, 11:19 pm

      Cara perhitungan silahkan baca disini dimana ada file excel yang digunakan untuk membuat perhitungan.

  • Kendy Sanir September 16, 2014, 9:45 am

    Bang bro.. jawaban tuk pertanyaan ane tadi di email jg ya..

  • Nayya September 23, 2014, 6:23 am

    maaf min, saya mau tanya urgent nih.. saya sedang mengajukan KPR di 2 Bank, Bank DKI & Bank Syariah Mandiri.
    Untuk Bank DKI saya diberikan fixed rate 10,5% selama 1 tahun, kemudian floating. Namun untuk Bank Syariah Mandiri saya diberikan ilustrasi fixed bertingkat sampai jangka peminjaman, dimana 10% selama 2 th, lalu th ke 3-5 kalau sy tdk salah utak utik bunga, bunganya 14,5%; thn ke 6-15 bunga 16% (tapi ini hanya kisaran kutak katik saya loh ya, krn sy dpt hitungannya berupa angka fixed angsurannya sih) bisa tolong diberi masukannya min really urgent. Terimakasih

    • admin September 23, 2014, 8:17 am

      keduanya punya kelebihan dan kelemahan.

      (1) Bank DKI, Anda menghadapi bunga floating, yang kita tidak berapa bunganya nanti. Bisa saja turun atau bisa naik.

      (2) Bank Syariah, Anda sudah tahu berapa cicilan yang akan dibayar karena bunga sudah dipatok dari sekarang. Bisa saja bunga ini lebih tinggi atau lebih rendah dari bunga floating Bank DKI.

      Kalau saya, karena saya pegawai yang penghasilannya tetap, saya cenderung pilih yang ke (2), karena lebih pasti. Cicilannya akan sudah diketahui dari sekarang. Jadi saya lebih mudah mengatur keuangan karena sesuatu yang pasti kita sudah bisa antisipasi dari awal.

      • mawar September 23, 2014, 8:53 am

        Tapi dr sudut pandang admin, kalau selama ini, yang namanya floating itu selalu naik kan ya? kalau asumsi saya sih iya ya.
        dan biasanya kalau selama ini floating itu kenaikannya bisa berapa persen ya?

        • admin September 27, 2014, 2:18 pm

          Umumnya bunga floating memang naik. Kenaikkan berapa harus dilihat bank-nya. Masing – masing bank bisa berbeda – beda. Dan kenaikkan itu dipengaruhi oleh kenaikkan bunga dari BI.

  • heri September 23, 2014, 1:33 pm

    maaf min saya mau tanya nih… saya cicilan kpr di btn dengan cicilan perbulan 1.9 jtan perbulan, setelah 18 bulan saya cicilan cicilan berikutnya naik jadi 2.5 jt… saya jadi bingung kok bisa begitu min tolong dijawab min

    • admin September 27, 2014, 2:17 pm

      itu karena masa bunga tetap sudah berakhir, kemudian mulai bunga floating yang tingkat bunganya lebih tinggi. Penjelasan lengkapnya dan cara mengatasinya baca disini.

  • linda September 25, 2014, 6:22 am

    hai admin, mau nanya jadi bunga flat n bunga efektif mana yg lbh menguntungkan?
    klo mau kor rumah, lbh baik DP besar atau DP ikut aturan min 30%? dananya udah ada n gak digunakan untuk apa2.
    thx jawabannya

    • admin September 27, 2014, 2:11 pm

      (1) Bunga efektif lebih baik karena bunga dihitung berdasarkan jumlah pokok hutang.

      (2) Soal DP, makin kecil DP cicilan akan makin besar. Begitu pula sebaliknya. Cicilan Anda akan besar atau kecil akan ditentukan oleh DP. Jadi sebelum menentukan DP sebaiknya lihat kemampuan membayar cicilan.

  • Eko Sumardono October 8, 2014, 7:42 am

    Saya mempunyai KPR dgn nilai kredit sebesar 1980000000 selama 180 bulan bunga flat 2 dengan angsuran 2138500. Yang saya tanyakan bagaimana pihak bank bisa menentukan angsuran sebesar itu. Suku bunga 9.75%. Terus setelah 2 tahun berapa ya angsuran saya jika suku bunga 13%.

    • admin October 8, 2014, 3:16 pm

      Sudah ada rumus perhitungannya. Silahkan cek disini untuk melihat cara perhitungannya di excel.

      Setelah tahun ke 2, Anda harus tahu berapa sisa pokok pinjaman dan sisa mas kredit. Kemudian dengan rumus diatas, hitung kembali cicilan baru dengan bunga yang baru.

Leave a Comment

Read previous post:
Pertimbangan Sebelum Mulai Usaha Sampingan

Usaha sampingan selalu menggoda buat karyawan. Impian pendapatan yang besar sekaligus kebebasan mengatur waktu senantiasa menjadi daya tariknya. Tidak sedikit...

Close